起底济南金鸡岭别墅：100多栋小楼林立 部分属历史遗留问题

5月22日，是市中区委副书记、区长韩永军在《作风监督面对面》上明确表态，时机成熟就马上拆除金鸡岭别墅群的第二天。位于别墅群内百替路路侧的一处独栋别墅还是一片忙碌景象，工人们正在砸砖头修缮房顶，替代了此前宠物医院的老年托老所将于下月在此营业。工人们并未听闻区长的上述表态，只说这里有手续，拆不了。

22日，百米高空俯瞰金鸡岭别墅区

金鸡岭别墅群形成近28年，已是附近居民的一块心病。尤其近几年，他们盼望这片“面积大、影响恶劣、伤害环境的违章建筑”早日整治，使金鸡岭显露出来。目前，别墅区内固定长居者已是很少，租户换了一茬又一茬，有的别墅空置已久。100多栋别墅中，仅有少部分有房产证，但也无法正常过户交易。要拆违的消息已在别墅群的业主中传开，22日上午，不少业主联系小区管理办公室问询，工作人员则不断以“没事儿”安抚。

100多栋别墅“遮山挡绿”

各地商会、会所、私房菜馆、幼儿园、传媒公司、书画院和培训机构……22日上午，前往金鸡岭别墅区一家公司应聘的刘丽一度在别墅群中迷路，她在百替路上不停地兜圈子，甚至爬到了半山腰。

百替路是一条南北向道路，与旅游路平行，路边多为商业店铺，少有住家。这里的经营者，多是租房，一套别墅按面积不等，月租金约两三万元。

“开饭店和会所的最多，再就是公司。饭店不指望路边客流，一般有固定人脉和客源，都是熟客。”附近一知情人士告诉记者，但凡有足够的人脉资源，在金鸡岭别墅区内经营的餐饮店铺生意都很红火。

消费指南网站显示，百替路和金鸡岭别墅区内至少有10多家餐饮店，人均消费最低近200元。

如今，这些店铺的员工也多少听说了拆违，有人看到22日早晨有人到别墅区内比比划划，“应该是拆地下室和阳光房之类的加盖违建吧。”一名饭店员工说。目前，几乎所有店铺仍正常营业。

不临街的别墅也没闲着。文化公司、广告公司、电影公司、玉石协会和私人会所也占了一批别墅。记者粗略统计，整个金鸡岭别墅区内，外墙挂有广告牌匾的商用房屋就有30多家，还有一些商用房屋没有挂牌。

此外，别墅区内至少有3家幼儿园，距离其中一家幼儿园不远，即为正在装修收尾的托老所，“这是自己的地方，有土地使用证和宅基地证，不会拆掉。”装修现场的一名男子说。

总计100多栋的金鸡岭别墅群在旅游路上看来“遮山挡绿”明显，它们从百替路一路延伸，甚至延伸到金鸡岭东坡的山脚之下。别墅群约2公里长，呈半圆形，从两层至五层不等。顶部的几座别墅造型类似美国白宫，林间隐藏着木制小屋。整片别墅群导致金鸡岭东南面山体植被树木均遭到严重破坏。

历史遗留问题

除用于商业，别墅区少部分为个人居住。听闻5月21日的消息，有的别墅业主已沉不住气，致电金鸡岭小区管理办公室问询，办公室一男子不断以“没事儿”安抚，“这些人都慌慌了。人家说的那句话是，在某个合适的机会下拆迁，不是说给你定性成拆违拆临，也没给你定性成违建。你说你的有证，当时拿了契税，(有)市政府、国土局的章，怕什么?能查到，放心吧。”该男子称，有的别墅有证。

今年1月，金鸡岭小区管理办公室的另一女性工作人员称，最早的一批别墅系1989年建成，由七贤一开发公司开发，现在小区办公室的管理范围也仅限开发公司建成的别墅，不管村里自建的。“它开发了八九十套，现在住人加办公的是七十多套。当年统一办过房产证，有的房主没证是因为不愿意交办证的钱。这个地方要不是政府行为，早就被拆了。”她表示，没证也无需担心。

公开资料显示，金鸡岭东坡处在城市规划区范围内，市政府1996年将此处确定为千佛山风景区用地范围。1992年以前，太平村村委会作为宅基地零星划拨给本村村民自建住宅;1992年以后，当时的市中区七贤镇政府以招商引资、引进人才的名义，由其下属单位济南市市中区城建开发公司七贤分公司(现济南市市中鲁贤房地产开发中心)分三批与太平村签订土地出让协议，开始在此建房出售或直接出售土地。

此前有报道称，截至2005年的13年间，金鸡岭东坡陆续建成各类房屋153栋，其中96栋为当时的七贤镇政府出售房屋或出售土地形成。有关部门当时调查发现，金鸡岭东坡土地、房屋发证情况非常复杂，仅63栋别墅已取得集体土地使用证和房产证且主管部门均有登记，有56栋别墅既无土地证也无房产证。同时，由于金鸡岭东坡别墅区违法建设问题时间跨度长，中间变化大，购房及居住人员情况复杂，要想彻底解决这一历史遗留问题，尚需进一步研究。

对房产证持有情况复杂的现状，金鸡岭别墅区的开发商济南市市中鲁贤房地产开发中心工作人员说，土地属于太平庄，当年都有手续，开发公司也协助业主办了房产证。“可能少数人嫌麻烦，觉得办不办无所谓，自己决定不办的。”其表示，上世纪90年代的公司负责人和工作人员早已离开。

在别墅群墙边的花坛里，还能看到太平庄的村碑，村碑落款为七贤镇太平庄村委会。据称，其村民大多已搬迁到附近其他小区，别墅区内几乎没有本村村民居住。

等待具体操作规程

22日上午，在距离小区管理办公室不远的一处别墅屋顶，仍有工人在施工，新加的屋顶尚未刷漆。据小区管理办公室称，这栋别墅因漏水施工，施工前已向相关部门报批。

在今年1月接受采访时，金鸡岭别墅区所属的舜耕街道办事处城管科工作人员表示，他们已对别墅区进行持续严控，防止新增违建。

按照现有法规，金鸡岭别墅区缺乏合法的规划手续，即建设规划许可证。“没有建设规划许可证，就属于违章建筑。”济南市规划局工作人员输入“金鸡岭”和“市中鲁贤房地产开发”两个关键词，均查不到该许可证。

上述城管科工作人员称，现在还会接到对金鸡岭别墅区违章建筑的投诉，但他们只能解释，这处20多年前建成的别墅区属于历史遗留问题。5月21日，市中区委副书记、区长韩永军表态明确，金鸡岭违建属于历史遗留问题产生的违建，对此，市中区将采取零容忍的态度，在前期排查摸底的基础上，按照市里分类处置的原则，时机成熟马上拆除。

此前，一名有多年执法经验的城管人员曾就此表示，以招商引资名义建成的这批别墅符合当年政策，但与现行政策相悖，“没法拿现在的法规追溯过去的事情，建议由政府部门出台相应的法规和具体操作规程来彻底解决。”

市国土资源局市中分局在今年1月也曾给出类似答复。工作人员查询资料后回复，该别墅区土地性质为集体土地，部分房屋取得了国土部门规定的合法用地手续，即土地使用证。“该别墅区形成的时间很久，前些年市政府作为一个专题对这个事调查过。近几年新建设行为不多，肯定会严控。”

市国土资源局不动产登记中心工作人员则称，集体土地只能过户给本村村民，无法对外交易。

5月22日，当夜幕降临，旅游路西侧、金鸡岭东坡别墅区的10多家甲鱼馆、私房菜馆和餐饮会所又霓虹亮起，金鸡岭山色隐没。