全国开启“现房销售”模式 房企准备好了吗？

距离深圳推出首宗试点现房销售的地块已一年有余，近日，广东又成为全国首个发文鼓励现房销售制度的省份。

5月25日，广东省人民政府办公厅发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》，明确提出着力防范房地产市场风险，其中尤以“鼓励推行现房销售制度”一条最为引人关注。

业内解读认为，“现房销售”模式一来有效地规避了开发商拖欠工程款、项目烂尾、质量问题频发等房屋建筑问题，二来实景兑现降低了购房者的顾虑与风险，无疑是一种利好，但对开发商而言将大大提高准入门槛和资金风险，对其开发能力也意味着更强的考验，需要一个长期的适应过程。

深圳之前已有“螃蟹”

其实，在鼓励和推行“现房模式”上，深圳并非首只螃蟹。

早在2014年6月，上海就曾轻微试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。

在业内看来，这更像是一次谨慎的市场试验，嗅察开发商的接受程度和市场的反应，由于各方面条件并不成熟，在随之的很长一段时间中都成为一个孤例。

为何是深圳、广东？

对于深圳及广东为何会成为首先鼓励现房销售制度的省市地区，克尔瑞集团高级分析师崔秀程观察认为，深圳作为首个现房销售试点，是在去年深圳楼市发展过热过快的背景下出现的，“其防范市场风险的动因更多一些，尤其是这样做无疑会在短时间内减少商品房的供给，在抑制土地价格过快上涨的同时，还可以帮助区域楼市去库存，促进区域市场健康稳定发展。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，广东房地产市场发展较早，当时外来人口导入速度快，为了满足更多的购房需求和完成房企的原始资本积累，期房预售制显然很受关注。

“但从实际情况看，随着存量房源的增多，以及期房销售背后的各类乱象出现，当前确实需要进行管制。”他补充解释道。

是调控短招还是长期趋势？

据了解，《任务》对防范房地产市场风险做出了明确指示，强调因城施策，密切监控房地产市场动态，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款，同时提出鼓励推行现房销售制度。

业内对此有两种声音：一种认为鼓励现房销售属于调控中的手段之一，比起预售制度中的非理性上涨的地价和房价，现房模式更有助于平稳楼市；另一种认为，现阶段而言预售制度仍是业内主流，现房销售在资金运作、开发模式、销售手段等方面都面临现实障碍，但很有可能成为未来的发展新趋势。

“现房发售还需要一个适应市场的过程，毕竟预售制度对于开发商来讲利大于弊，全国采取预售制度的城市还非常多，现阶段处于调控收紧状态，房企的资金链条本就已经开始绷紧，并不是广泛推广的好时机。”崔秀程接受采访时表示。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为，预售制度很难完全取消，“特别是对中小城市的中小房企来说，没有定金、预付款以及按揭贷款，开发资金就会承压”，但长期来看，预售制度迟早要退出历史舞台。

除了上海、深圳及广东其他地区，未来还有哪些城市将可能推出现房销售地块，或以其他形式加入预售制改革的名单？

“一二线城市本就聚集了绝大部分实力房企，且处于供不应求的基本面，无论是现房发售还是预售制度，对其影响都不会太大，据我所知，北京的许多项目早已从期房过渡到现房了。”崔秀程向记者表示，“至于各城市是否推广现房发售，还是要视地方政府的调控策略和市场情况而定。”