十年向两翼扩展10—15公里 济南地产迎来“大河”时代

2017年，济南房地产市场迎来了狂欢之后的平静，市场供求量均出现下滑，价格涨幅过快的势头得到遏制。由此，很多人认为：房地产的黄金十年已然过去。但我认为，下一个十年，房地产的**依然可期。因为房地产行业已经进入规范有序的阶段，并已经从一个单一的经济范畴概念变为城市生长的参与者、城市发展的领跑者以及市民品质生活的创造者。

华山湖作为北跨桥头堡规划发展备受市民瞩目

2016年住宅成交额破千亿　今年大河时代开始破局发力

回望济南房地产市场的发展历程，可以大致分为五个阶段，即：1998-2006年萌芽阶段、2007-2010年起步阶段、2011-2014年快速发展阶段、2015-2017年腾飞阶段、2017年——至今的大河时代。

1998-2006年，是房地产市场的萌芽阶段。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中明确提出：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房交易市场”，这意味着“福利分房”时代的终结，住房分配制度走上了完全商品化的道路，房地产市场得以建立。随着2006年网签制度的建立，标志着济南市政府对于房地产市场的管理逐步进入到信息化、规范化的时代。这一阶段市场规模小，仅有极少量的市场化项目。

为应对2008年全球性的金融危机，2009年“四万亿”资金投入市场，推动了济南房地产市场的发展的步伐，济南的房价也从5000元时代直接进入7000元时代。这一阶段全国性大型开发企业开始关注济南，个别企业进驻了济南。

从2011年开始，济南房地产市场进入快速发展阶段。2011年全市成交住宅4万套，成交面积453.6万㎡，成交金额334.5亿元，与2010年相比翻了两番。2014年全市成交住宅6.57万套，成交面积743.6万㎡，成交金额594亿元，较2010年分别增长265%、263.8%和299.2%。刚性需求的持续释放为此阶段市场的加快发展提供了有力支撑。

2015-2017年是济南房地产市场的腾飞阶段。随着城市更新和城市空间扩张进程的加快以及CBD等重大规划利好的逐步落地，市场迎来了规模迅速扩张和发展的腾飞阶段。2015年济南住宅成交量首次突破1000万㎡，2016年住宅成交金额突破1000亿元，成为济南房地产市场发展的两个里程碑。

2017年，济南房地产市场的大河时代已经破局并正在发力。大河时代将实现济南这座城市4000年的飞跃，城市的空间格局将发生巨大的变化，城市能级和城市发展也将进入新的阶段，对济南人的生活将产生更深远的影响。

2009年至今成交50万套住宅　房地产规模扩张促进城市发展

房地产市场的发展，不但使居民的居住环境和生活品质得到改善，同时还实现了家庭资产的保值、增值以及保障功能。

自2009年至2017年5月，济南市累计供应住宅51.81万套，供应面积6013万㎡，累计成交住宅49.49万套，成交面积5696万㎡，这些住房解决了全市近四分之一家庭的居住问题，改善了居住环境(根据济南第六次人口普查数据可知，全市共有家庭户201.26万户)。我们可以回想这十几年身边的亲人和朋友，大部分人的居住条件和品质都发生了质的变化。更重要的是，对于我们的生活而言，房子的保值、增值和保障的功能越来越凸显出来。

数年相对平稳的价格下，规模的迅速增长使得济南房地产市场成为货币增发的蓄水池之一，为稳定城市整体秩序做出了贡献。根据数据统计，2010年M2指标72.59万亿，2015年M2指标139.23万亿，增长66.64万亿，年均涨幅18.36%。而济南住宅均价从2010年到2015年共上涨825元/㎡，年均165元/㎡，年均涨幅2.27%。从全市住宅成交来看，2010年全市住宅成交金额为149亿，2015年成交金额为839亿，共增长690亿，年均增长138亿，年均涨幅92.67%，远超过货币增发的速度。这说明济南房地产市场的规模增长吸纳了大量的货币，成为蓄水池之一。也正是由于规模的增长，使得整体市场均价得以保持相对平稳状态。

房地产市场推动了城市的发展和空间规模的快速扩张。大约2000年的时候，济南人在三联商厦购买家电，二环外是不送货的。时至今日，西客站、新东站、唐冶新区，我们的城市不断的向周边扩展和延伸，这种扩张的速度还在不断的加快。举个例子，2000年前环山路上的开元山庄是济南知名的项目，其位置和地段在当时并不显著，但现在这个地段已经属于繁华地段。总的来说，我们的城市每十年会向两翼扩展10-15公里。未来，章丘、长清、北跨等城市空间格局的突破及重构，力度和速度势必比我们想象的要来得更快和更大。

房地产业带动了相关产业的联动、协同发展和成长。以齐鲁晚报房产板块为例，随着房地产市场和社会需求的发展和提升，晚报因势而谋、因势而动，已经从单一的纸媒向多维度、立体、全面、融合的传播体系转变，线上与线下活动无缝连接，通过各种形式让读者了解市场的实时信息和动态。

人口持续增长，人口结构变化　未来十年房地产市场发展可期

人口总量的快速增长以及人口结构的变化为济南房地产市场提供了不竭的成长动力以及新的需求。从2011年之后济南市常住人口年均增长7.3万人，外来人口年均增长7.1万人，人口总量的持续增长为房地产市场提供了需求基础和支撑。此外，从济南常住人口结构来看，20-29岁和30-44岁的青年和中年群体是城市人口构成的绝对主力，这部分群体为市场刚需置业以及初次和再次改善提供了基础和支撑。同时，60岁以上人口增速也较快，由此衍生的养老问题也对养老地产的发展提出了新的要求。

另一方面，随着家庭结构的改变和家庭成长周期的变化，我们对于住房面积和质量也有新的要求。诸如放开二胎政策带来的家庭成员数量的增加以及子女入学、父母养老等一系列问题，也在一定程度上推动了房地产市场产品和结构的更替及变化。

从城市发展来看，随着济南在省会都市圈的引领和主导地位越来越突出，其对周边城市的辐射和吸引能力也越来越强。尤其是大河时代的到来，将彻底改变济南的城市格局，并终将迎来城市发展的新契机和新阶段，进而创造济南人类历史的新纪元和新篇章。

不过，济南的城市建设依然存在一些问题，影响了房地产市场的发展。如产业结构不合理、分布不均衡等问题依然存在。目前济南还存在产业结构不清晰、产业多而不强、分布不合理的问题，产业的集聚和辐射能力有待进一步加强。多规合一促进城市协调发展还有很长的路要走。

城市公共服务能力与城市的快速发展也存在匹配的问题。从医疗、教育、城市交通运输、生态环境等指标近几年的增幅和增速来看，我们城市的公共服务能力也取得了较快的发展，但现阶段至少在分布上与城市的快速发展存在匹配问题。毋庸置疑，城市公共服务能力是城市承载力最主要的体现，对城市发展具有重要的基础性、支撑性和引领性作用，其服务水平高低决定着一座城市承载能力的大小，体现一个城市综合发展能力和现代化水平。因此，只有提高公共服务能力，使之与城市发展的速度和阶段相契合，才能为城市安全高效运行的提供坚实基础，为城市的健康持续发展提供有力保障。