危险！开发商又去三四线城市买地 去化周期或难把控

开发商绕道

“一二线城市调控的重压，是企业投身三四线城市的原因。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，热点一二线城市调控政策非常多，土地溢价率被各种政策抑制。国家统计局公布的房价上涨城市基本全部为三线城市，除广州上涨1.4%外，其他城市基本均为之前涨幅较低的城市。热点的一二线城市全面进入调控周期，房价涨幅明显收窄。

4月，楼市成交已经分化明显，一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。从城市情况来看，一线城市成交面积环比下滑31%，广州环比降幅为47%；一线城市同比下降35%，上海同比降幅超四成。二线代表城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线代表城市成交面积较上月上升13%，同比亦上升16%。

从调控政策来看，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的托底盖帽，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。

市场走势方面，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在二三季度会出现环比下行的表现，三四线城市依然会在投资需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线城市转移到三四线城市。由此可见，房企拿地开始有意识围绕一二线热点城市周边的三四线城市并不难理解。

“即便当前房地产市场有所降温，但房企2016年的优秀业绩，也让企业补库存的积极性很高。”一位楼市观察员表示，去年楼市销售火爆，大部分企业库存去化明显。土地是开发商的基本生产资料，没有地企业就没有生存空间，即便调控政策再严厉，房企也要尽力保住未来发展空间。这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然拼抢，所以这类型地块依然会拼抢激烈。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，过去两年热点城市房价快速攀升，形成巨大财富效应后，反过来让投资人觉得三四线城市是尚未被发觉的金矿。此外，环一线和强二线的刚需被高房价倒逼，也成为周边三四线城市的购买群体。同时，近年来三四线城市的快速发展，也让产业导入和城市面貌发生较大升级。