2007年起外来房企“入侵” 济南楼市江山版图重构

2007年11月2日，海尔集团携手绿城集团一举夺标取得全运村项目开发权，自此本土房产市场正式向外界打开大门。2012年之后,更多的一线外来房企结队进驻济南。群“狼”入侵，给本土房企带来竞争压力的同时，也带来了先进的开发理念与管理思路。本土房企兼容并取，实践着自身使命，以不同姿态构筑了济南城市人居的旖旎绚丽。

2009年正在建设中的全运村，建成后成为了济南一个标志性的社区

十年之前

本土房企主导格局

10年前，济南几乎是本土开发商的天下，当时包括李明所在公司在内的数家民营房企以及几家拥有国资背景的房企组成了济南地产业的主体构架。在他的记忆中，当时的济南城有着大片大片的土地，大家你一块，我一块，干得热火朝天。

回望21世纪初期，外来房企屈指可数。除了2002年横空亮相的阳光100以及新世界地产公司，当时活跃在房地产市场上的开发商大多是民营或老牌“国”字号本土开发企业：三庆房产、三联房产、齐鲁置业、普利房产、天业房产、市开发房产等，在当时的济南市场上神采飞扬。

“多盘联动、省域化开发在新世纪初期就繁华呈现了。”李明说到。记者采访发现，齐鲁置业的齐鲁骏园、齐鲁花园、齐鲁涧桥开创了济南的精装房市场，三庆房产当时开发了燕柳园、汇文轩、世纪财富中心、枫润商务大厦等十多个项目，而且布局三四线城市，在全省十几个县市进行过开发。

中润置业、普利房产、天业地产等开发商都曾经涉足过外地项目的开发。立足本土,布局全省成为那个年代房企的主要发展思路。

李明表示，那个年代的房地产企业不论规模大小，总能分得一杯羹，各家都赚得盆满钵满，没有太多的顾虑和担心，房地产市场一路高歌，发展迅猛，造就了许多成功的企业。

而如今，其中不少开发企业已经渐渐淡出人们的视野，或是因为资金实力不足无法与外来地产大鳄抗衡，或是管理机制和开发理念落后不能满足市场的需求，楼市格局变迁一次次上演。

群狼入侵

多年领跑济南楼市

万科、中海、恒大、绿地……，在济南人早已习惯“满城尽是外来房企”时，看看济南楼市的发展轨迹，会惊奇的发现，这种“渗透”不过才几年的时间。

2007年至2008年，保利地产、中海地产、南益地产、鑫苑地产、天鸿地产陆续进驻济南，开始大手笔开发;2009年绿地集团高调进驻济南，随后北大资源、深圳华强、恒大集团、碧桂园相继而来;2012年万科来了，济南楼市再度震荡;2013年龙湖入济拿地，2014年初项目亮相;同年，金科进驻;随后融创也悄悄地在济落地，售楼处迅速建成开放。省城楼市异军突起，百花齐放。

在外来房企陆续集聚济南之后，济南楼市销售排行榜上开始出现戏剧化一幕。近6年来，济南房企销售排行十强榜单中,外来品牌房企数量逐年增加,本土房企受挤压,席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势,前三强一直在中海、恒大、绿地、万科四家房企中产生。

除了销售市场的垄断，在土地市场也上演了一幕幕外地巨头出手阔绰地拿地、造就出一个个“地王”，而本地开发商却只能旁观的景象。

三庆地产董事长吴立春曾坦言，外来大牌房企的入驻无疑挤压了本土房企的生存空间，“房地产属于资金密集型产业，大牌房企拥有强大的资金实力和成熟的开发模式。济南房地产市场可能会出现‘寡头经济’现象，土地等都会流向大房地产商，如果没有足够的实力，不以品质取胜的话，本土房企很难从中突围崛起。”

与狼共舞

共同做大做好济南楼市蛋糕

在一片生活着一群无欲无求、生命力很弱的沙丁鱼水池里放入一条鲇鱼，于是体质最差的沙丁鱼逐渐被吃掉。然而，求生的本能使得逐渐存活下来的沙丁鱼变得异常“勤奋”，经过一段时间后沙丁鱼变得生命力异常强大，种族得以不断强大，这就是管理学上著名的“鲇鱼效应”。

十几年前本土房企唱主角时，鲜有人对济南地产的大趋势进行认真评判，开发商之间也几乎没有什么合作，各自为政，结果就是发展都很慢。外来房企的进入，让本土房企自发的进行了核心竞争力的提升，并开始有意识的注重品质开发和品牌塑造，在产品设计、项目配套、营销方式上不断学习。

外来房企就犹如这“鲶鱼”，在给本土房企带来竞争压力的同时，也输出了先进的开发理念。“外来房企开始进驻济南时，我们都称‘狼来了’，未来的竞争定会更加的惨烈。然而，几年后发现，济南的楼市没有混乱反而更加平稳。”鲁能地产一营销负责人说到。她表示，济南是个包容的城市，外来房企的加入让济南楼市在稳步提升，人居理念适时而变，新技术、新产品层出不穷，外来房企表面的“抢食”，实则做大了济南的“楼市蛋糕”，并在发展中谋求着多方共赢的格局。

“外族”进入也让本土房企实力爆发，鲁能、重汽、银丰、鲁商、黄金等“原著民”都递交了不俗的“成绩单”。“2015、2016年这两年，本土房企占到了21%的销售额，在竞争的过程中，市场的专业化提升，开发产品获得了市场的认同。”山东省房地产发展研究中心副主任孙大海说到。他表示，房企强弱不能但看销售数字，不得不说一些外来房企的客户满意度较差。“不管是外来、本土还是民营，多种所有制形式并存才能让市场发展更加长远”。孙大海坦言。

“在调控已成常态的市场背景下,未来的市场将进入开发商品牌、资金实力、项目设计、物业管理、产品创新及楼盘性价比的综合竞争阶段,不管外来还是本土房企，要获得长期发展,势必需要修炼内功。”国内某一线品牌房企营销总监说到。他还表示，公司来济南马上9年时间，已经融入济南，不把自己当做“外人”，他认为，济南并不是一个传统保守的城市，而是一个包容进取的城市，也正是因为这一点，更多的房企选择在此扎根开发。