投资性住房需谨慎 了解“租售比”弄清出租多久能回本

楼市新一轮紧急调控后，买房族陷入焦虑，基本改善型住房或者投资性住房都被限制。当然518楼市限购对本科生松绑后，很多外地留济大学生纷纷开始买房之旅。

在高压房价下，买了房边出租边还贷就成了购房者的最佳选择。当然，对于购房压力不大的家庭来说，政策允许的条件下，购置一套投资性房源也无可厚非。但是纯粹买来投资出租赚租金的话，还需要了解一个概念“租售比”，在合理的“租售比”以下，买房合算;超过合理的“租售比”，自然就是租比买合算。

首先我们来了解一下什么是租售比?

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

计算公式为：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。

通过“房价租售比”，可以看出租金与房价之间的差距是否合理，也是衡量一个地区楼市运行是否良好的数据。因为买房可能是为了投资，而租房通常是出于居住需求，两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。

举例：

在济南历下区购置一套70平的房屋，21000元/㎡，月租金2700元（简装），则每平月租金为38.6元，租售比为1：544。

国际上，用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200，1:300一般被看作是租售比的合理底线。而上述的历下区的房子租售比为1:544，远超出1：300，如果不考虑学区房等因素，光从数据上分析，意味着该房产长期持有的价值相对较小。

理想状态下房价不涨，则靠租金回本合算吗？

以上述发房源为例，房价21000元/㎡，每平月租金为38.6元，租售比为1：544。注意租售比的计算公式为：每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。则，该历下区房源若靠租金回本，则需要544个月，即45年才能回本。

跟房价不同的是，租价是由工资水平决定的，而房价确是推波助澜的水涨船高着，租售比能反应楼市，却不是唯一衡量标准。

2017年5月19日，住房城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》正在征求公众意见。征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定，比如房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售;对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金;鼓励签订长期租赁合同等。

相信今后的租房市场会更加完善，而投资性住房是否合适，则需要纵观房产市场整体市场发展。