万科竞地新打法：自持项目70年不卖 靠啥赚钱？

在经营环境变化与行业发展阶段，行业的头部企业或者一些求变的企业，往往会有很多策略性的不同打法，相当引人注目。比如此前的政务云计算领域，腾讯云就曾用0.01元的投标价格中标，以表面上赔本的生意跑马圈地。

最近万科在土地招拍挂市场的招数，或许与此类似。6月6日，佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地进行拍卖。这一次的新规则是：在达到最高限制地价15300元/平方米后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。拍卖吸引了保利、碧桂园、越秀、美的、中冶、华发、五矿、金辉、世贸等逾16家房企，竞争激烈。最终，万科以最高限价25.3亿元夺得这块地，折合楼面价约1.53万元/平方米。万科将持有这块地上所有的物业，70年不出售。

对万科来说，这样的玩法不是第一次。2016年12月，万科就曾在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限也是70年。到目前为止，万科已经拿下五个自持宅地项目，并为此支付了170亿元人民币，而如何自持土地回收、盈利，目前还没有明确的办法和模式。

自持宅地的出现，与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价，降低居住成本，去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式，目前已被多个城市效仿。万科拿下的这块地地处佛山，紧邻广州。近年来，在广佛同城及粤港澳大湾区等发展背景下，佛山被外界视为有巨大的发展潜力。虽然潜力巨大，但自持项目究竟该如何经营？对房企而言，这依然是难题。当前绝大部分房地产企业，仍然是以“招拍挂”的方式，先拿地建设项目，再销售项目获益。多年前布局商业地产的一些开发商，因为商业地产所耗资金较大，资金回血较慢，地产商往往会控制这类物业在公司整体经营中的比例。不同的是，万科拿的这块地属于住宅用地，自持70年，这就意味着已经放弃了销售。这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择，也是房企自身转型必须解决的课题。

这些年来，资金快速周转是一些房企能够迅速做大规模的主要原因。但当前的形势下，一些有发展前景的土地价格高、竞争大，即使是忍痛拿下土地，也需要付出很大的代价，而一些中小型房企在面临强大的竞争对手时，可能毫无胜算，此次万科自持70年的做法，再次抬高了地产行业的门槛。在拿地成本如此之高的情况下，再自持70年，对一些房企而言，就意味着支付了高额的土地款却没有项目销售的收入，项目连周转都会有问题，也就是说，依靠单一项目来进行周转的难度非常大，几乎不可能了。

行业的领头者制定行业的游戏规则，是其整体实力的体现，也是行业发展到了一定阶段常会出现的情况。万科此举，预示着地产行业的未来竞争会更加残酷。可以预见，一些综合实力较弱的房企将逐渐被淘汰、并购或者是退出行业；而行业的头部企业也会逐渐进入微利时代，在国内的发展速度放缓。在此情况下，房企的创新会成为一个新的增长亮点，在自持项目的压力下，房企会出现更多的旅游、养老或者是新的发展模式，倒逼企业进行新的探索。