延伸地产产业链条 济南引世界500强魅力在哪？

济南市潘田片区16宗土地的挂牌出让条件19日出炉，要求竞买人必须为世界500强企业，且相关地块必须进行相应的产业投资。

经济导报记者注意到，这是济南市一年多来至少第4次提出类似的土地出让条件。在此前CBD的土地出让中，济南也要求竞买人必须为世界500强，且要进行相关产业投资，并引入了绿地集团、平安集团、华润集团等世界500强企业。“我们计划引入丽思卡尔顿酒店，并将围绕济南‘四个中心’的建设，引进一些金融机构、企业总部等。”绿地集团山东事业部一位负责人向经济导报记者说道。

“通过这种土地出让模式，城市开发不再仅仅是房地产开发，更是产业投资。这无论对房地产开发、产业引进，还是对城市发展来说都是一件好事。”合富辉煌山东分公司副经理许传明向经济导报记者说道。

潘田片区建文旅城

本月底，济南市潘田片区16宗土地将迎来招拍挂截止日。这16宗土地的出让备受关注，它们的总面积达到99.66万平方米，将捆绑出让，其中有商务用地，有康体娱用地，还有居住、公园用地等，转让总底价高达72.89亿元。

济南国土部门19日公布了这16宗土地的出让条件，对竞买人的要求颇高。挂牌文件要求，这16宗土地的竞买人须为世界500强企业(以2016年美国《财富》杂志公布的企业名单为准);竞买人应有不少于10个自持商业项目获得住房和城乡建设部的绿色建筑标识;竞买人须具备不少于10个五星级酒店开发运营经验，并在竞买时提供五星级酒店的产权证明;竞买人须具备不少于50万平方米建筑面积的文化旅游项目开发运营经验，并在竞买时提供持有文化旅游项目产权证明;竞买人须与国际篮联和国际冰联有合作伙伴关系，配合相关部门引入洲际级别及以上篮球和冰球赛事。

之所以对出让条件要求这么高是有原因的。

本次出让土地所在的潘田片区用地为重大产业项目及其配套用地，要求整体规划，统一实施。所以，本次出让的16宗经营性建设用地须一并出让，整体开发。而且，为保证项目规划完整性、严肃性、统一性，本批次土地竞得人须承诺继续参与潘田片区项目第二批次13宗用地的竞买。

在项目建设方面，除2017-G038号宗地配套的部分商业外，2017-G037号至G041号宗地须100%自持并整体运营，不得分割销售。而且，2017-G037号宗地须建设一个地上建筑面积不低于2.86万平方米的国际医院;2017-G038号宗地须建设一个地上建筑面积不低于16.28万平方米的停车楼;2017-G039号宗地须建设一个约10000个座位且地上建筑面积不低于4.31万平方米的冰篮球馆;2017-G040号宗地须建设一个地上建筑面积不少于21.07万平方米的主题乐园。在未来第二批土地出让中，A-5地块须建设地上建筑面积不低于5.93万平方米的五星级标准酒店;A-7地块须建设一个地上建筑面积不少于11.3万平方米的室外主题乐园;A-8地块须建设一个地上建筑面积不少于17.17万平方米的商业中心。

本次土地出让，还对相关项目的未来进度做出了明确要求。其中，土地竞得人自取得第一、二批次全部经营性建设用地使用权之日起，第一和第二批次中的11宗地须在4年内完成建设并正式开业。如因土地竞得人原因导致本宗地未能在约定的期限内完成建设并开业的，每逾期一日，土地竞得人须向历城区政府支付相当于未建设完成部分工程剩余投资额0.1‰的违约金。

CBD引进诸多产业

自从去年以来，济南已经多次通过土地出让引进世界500强并进行相关产业投资。

去年7月，济南CBD片区19宗土地挂牌出让，总面积是552亩，包括6宗商业商务用地、13宗居住商业混合用地。当时的挂牌文件要求，竞买人必须为世界500强企业，要有2个400米超高开发建设经验。最终，这19宗土地被绿地集团摘走。绿地集团山东事业部前述负责人向经济导报记者说，绿地项目在CBD片区的核心区，公司将围绕济南“四个中心”的建设，引进一些金融机构、企业总部等。

在今年年初，济南CBD片区又有两批土地出让。

其中，第一批土地中有11宗捆绑出让，超高层综合体地上建筑面积约28万平方米，包括1栋360米超高层、1栋200米的超高层。该批土地的竞买人必须为世界500强企业，而且必须为“银行、证券、保险持牌金融机构”。济南还要求，为配合市政府提出的对中央商务区“两核一芯一辅”的产业定位要求，要引进两家以上合格金融机构区域总部。所谓“两核一芯一辅”，是指以“金融+”和“新总部经济”为产业主核，以“创新、创意、创业”三创为发展内芯，以商务服务业为辅助配套。而所谓的合格金融机构，是指由银监会、证监会、保监会批准设立的银行、证券、保险等机构，同时须经济南市金融办认定。这11宗土地最终被平安摘走。

第二批土地共14宗，用地总面积447亩，其中规划超高层综合体地上建筑面积约15万平方米，包括1栋230米超高、1栋200米超高层。济南市国土局要求竞买人(或其关联人)必须为世界500强企业，而且必须居前100位。在项目建设方面，其中一宗土地上引入剧场、知名文化特色品牌等文化产业，在地块内自持运营不少于两座分别为1300座和500座的剧场，同时运营一座面积为18000平方米的家庭娱乐中心，并在其中另一宗土地上建设运营一所国际学校。这14宗土地最终被华润摘走。

利于城市长远发展

许传明分析称，从城市管理的角度看，通过一些房地产项目开发引进高端产业，延伸了房地产的产业链，有利于城市经济的可持续发展。反过来，对一些大型产业项目来说，它们的投资大、周期长、回报慢，如果单纯干这些产业项目，投入产出比小。而通过捆绑房地产项目，可以让这些产业项目在合理时间内见到回报，有利于项目的落地生根。因此，通过房地产项目引进产业开发的模式对房地产开发、产业投资、城市发展来说都是好事情。

但同时，也应该吸取其他城市的一些经验教训，避免走弯路。“比如，在某些项目中，开发商以引入相关产业投资为噱头，以底价拿到了土地并进行了房地产开发，但在房地产开发结束之后，对产业的引进却迟迟不能展开。为避免出现这种情况，要在土地出让环节设计好相关约束性条件，以保证项目的后期实施。”许传明说。

而经济导报记者注意到，在济南近期出让的几项重大项目中，都有相关明确的约束性条件，这将为相关产业项目的落地生根保驾护航。