济南将迎最严土地拍卖 唐冶推1532亩地

　长清、章丘拍地之后，济南主城区何时开闸供地，成为市场关注的焦点。6月22日，济南市国土资源局一次性出让23宗土地，总出让面积1831亩，范围涉及历城、历下、市中、天桥、槐荫五个主城区。其中，唐冶新区成为供地主力，“贡献”14宗土地，折合1532亩，超过潘田片区，成为今年以来济南单次面积最大供地。

由于今年以来CBD的3次土拍和本月底即将登场的潘田片区土拍都以定向供地为主，将于8月初进行的土拍不仅有唐冶大片居住用地，而且有历下区长岭山片区供地，毫不意外就成为房企竞地的角力场。毕竟这是继去年“11·30”土拍后，主城区真正让市场解渴的一次土拍。为遏制土拍过热，引导房企理性竞价，这次土拍设最高限价、提高保证金缴纳额，仅仅两个月后，“4·19”最严调控政策中涉及土拍的牌已全部打出，济南将迎来史上最严的一次土拍。

看地块

唐冶新区出手“霸气”，长岭山北湖西客站都供地

据了解，此次唐冶新区所供14宗地总面积102万余平方米，折合土地1532亩，规划建筑面积达245万平方米，所供宗地以居住用地为主。其中，居住用地8宗，折合土地1115亩，规划住宅既有高层，也有低密度产品，势必将引来众房企分食。

令人注意的，历下区长岭山片区此次推出一宗74亩的居住地块，规划为高层住宅。根据去年公布的长岭山片区控规，该片区规划“一心、一轴、四组团”。目前历下区正在进行刘智远城中村改造项目，因为紧靠软件园与汉峪金谷，且属于历下辖区，该片区的发展一直备受关注。

济南人关注已久的北湖，在此次土拍中“现身”，片区核心区西侧片区推出一宗居住、商业商务地块，规划住宅为高层，商业建筑为低、多层，另外须配件一处建筑面积不小于4000平方米的社区配套中心，含社区卫生、文体、服务等设施。

时隔五六年后济南西客站片区再次供地，此前据分析该片区可供用地已不多，这次推出的是商业商务用地，为铁路法院北侧地块，土地面积13668平方米，规划要求处理好与轨道交通的关系，满足京沪高铁安全防护要求。

另外，今年年初CBD“南大门”地下空间出让后，这次“北大门”地块也来啦!而且，CBD中央公园地下空间也有一宗地块出让。

看政策

最高限价登场，20分钟内竞安置房面积

本着“增加总量、控制热点、均衡供地”的原则，本次调整在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权在出让竞拍环节设定最高限价，从而引导房地产企业理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

“最高限价”是《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台后，我市将新政落到实处的新措施。那么什么是最高限价?土拍过程中最高限价将如何发挥作用?国土部门给出了明确的答案。

居住用地的最高限价，在济南土地市场是首次出现，但在北京等城市的土拍中已有多年的运行经验，是单宗土地竞拍成交的最高限定价格。本轮调整采取“限地价，竞配建拆迁安置房面积”的网上挂牌出让方式进行。调整后，当网上报价达到最高限价时经询问竞买人，有意愿的将以相同报价进入“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，以网上限时报价阶段最后报价有效，最后报价即最高限价为土地成交价款。

竞买人报价达到最高限价，网上交易系统自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，进入该环节交易系统自动启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内，一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积。承诺配建拆迁安置面积最大者成为宗地竞得人，报面积相同的取先报面积者得，20分钟倒计时内无人报面积，交易系统自动关闭报价通道，网上限时竞价阶段最高有效报价者为竞得人。

宗地竞拍成交后，竞得人需在成交后10日内与市政府指定单位签订拆迁安置房建设协议，持协议才有资格签订《国有建设用地使用权出让合同》，逾期取消竞得资格，竞买保证金不予返还并列入诚信黑名单。

在拆迁安置房的设计、建设标准方面，要求与宗地内商品房相当，不低于我市拆迁安置房标准，应整栋整单元整片提供，并与商品房同步建设、同步验收，此环节在相关责任部门监督下进行，竣工验收后移交由政府无偿使用。宗地内拆迁安置房建成后，由相关部门统筹调配，根据被安置居民意愿，不仅向该片区所涉及居民提供使用，也可安置我市其他区域居民。

结合来看，今后房地产开发企业不仅要考虑到土地溢价率与预售条件挂钩，溢价率高出100%后带来的预售滞后资金占用方面的因素，更要求企业对成本的控制和核算做到更加精准，将安置房建设增加的成本加入其中，拿地过程中切勿“冲动消费”。

看门槛

提高后竞买保证金为历年最高

根据市国土部门宗地出让公告来看,出让居住用地的竞买保证金有了大幅提高和更严格的要求。以6月22日挂牌出让的唐冶片区宗地为例，涉及居住用地无论是单宗出让还是组合出让，规定缴纳的竞买保证金都有一定比例的提高，发现此次设定的竞买保证金门槛较历年是最高的一次。如唐冶新区兴元街以南A地块，为片区内此次出让的最大一宗地，面积126244平方米，竞买保证金高达5.9亿元。

合并前期已实施的，开发企业竞地前需签定承诺书确保竞买保证金是自有资金，一旦发生资金来源违规,将扣除保证金并纳入黑名单,两年之内不得参与拍地等方面的规定，土地市场在管理、运营、品牌、资金、成本等方面对房地产开发企业做出了更高的要求，不仅加大了拿地的难度，也将加速房企整合。

另据了解，此次针对土地供应所设定的最高限价、提高保证金缴纳金额等调整，是我市土地市场落实调控政策的又一新举措，据国土部门人士分析短期内将对我市土地市场的高溢价率、“地王”现象起到一定的遏制作用。