设定土拍最高限价 济南限地价能否降房价

 济南主城区终于迎来大规模供地。22日，济南市国土资源局公布23宗土地出让计划，总出让面积约1831亩，范围涉及历城、历下、市中、天桥、槐荫五个主城区。其中主要集中在唐冶片区，共14宗土地，折合约1532亩；其他9宗大多是非住宅用地，只有两宗为住宅用地，在北湖片区和济南原龙科机电地块。此外，西客站也有一宗商业用地出让。

值得注意的是，此次土地出让将采取设定最高限价、提高保证金等措施。据了解，实施最高限价政策，让房企在宗地内竞安置房，未来这些地块内有可能出现安置房和商品房共存的局面。

“我们对唐冶的土地非常看重，会尽力拿下。但现在土地竞争太惨烈，这次实施最高限价、竞安置房，将进一步增加我们拿地不确定性。”国内一家开发商中层22日向经济导报记者说道。

世联行山东区域总经理朱江则向经济导报记者分析，设置最高限价将有利于避免“地王”的产生，但市场更关注的仍然是供求关系。“目前很多开发商对土地饥渴。这次供地就如久旱逢雨，有利于缓解市场的饥渴情绪。但是这场雨是‘小到中雨’，距离解决土地供应紧张的局面来说还是不够的。”

唐冶1115亩住宅用地入市

据悉，此次唐冶片区所供14宗地总面积102万余平方米，折合1532亩，规划建筑面积达245万平方米。其中，居住用地8宗，折合1115亩，规划住宅既有高层，也有低密度产品。
　　历下区长岭山片区此次推出的是一宗74亩的居住地块，规划为高层住宅。根据去年公布的长岭山片区控制规划修编方案，该片区目标规划为构建生态、活力的城市新区;功能定位为以居住功能为主的城市综合片区。总体布局规划形成“一心、一轴、四组团”的布局结构。
    土地供应一直是楼市调控的焦点。济南市于4月发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中第一条即“优化居住用地供应”——“本着‘增加总量、控制热点、均衡供地’原则，实施精准供地，平抑土地市场。”
   　经济导报记者了解到，本着上述原则，本次调整在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权在出让竞拍环节设定最高限价，从而引导房地产企业理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

限地价、竞安置房

居住用地的最高限价，在济南土地市场是首次出现。

据悉，本轮调整采取“限地价，竞配建拆迁安置房面积”的网上挂牌出让方式进行。调整后，当网上报价达到最高限价时经询问竞买人，有意愿的将以相同报价进入“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，以网上限时报价阶段最后报价为准，最后报价即最高限价为土地成交价款。

值得注意的是，竞买人报价达到最高限价，网上交易系统自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，进入该环节交易系统自动启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内，一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积。承诺配建拆迁安置面积最大者成为宗地竞得人，报面积相同的先报者得，20分钟倒计时内无人报面积，交易系统自动关闭报价通道，网上限时竞价阶段最高有效报价者为竞得人。

宗地竞拍成交后，竞得人需在成交后10日内与市政府指定单位签订拆迁安置房建设协议，持协议才有资格签订《国有建设用地使用权出让合同》，逾期取消竞得资格，竞买保证金不予返还被列入诚信黑名单。

在拆迁安置房的设计、建设标准方面，要求与宗地内商品房相当，并与商品房同步建设、同步验收，竣工验收后移交由政府无偿使用。宗地内拆迁安置房建成后，由相关部门统筹调配，不仅向该片区所涉及居民提供使用，也可安置济南市其他区域居民。

利于避免地

对于限地价、竞安置房面积的土地出让模式，前述开发商中层向经济导报记者分析称，这进一步加大了拿地的不确定性。“由于开发商是一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积，在不知道其他开发商所报面积的情况下，对自己能否拿地的不确定性大大加强。”这位人士表示，“但这确实对抑制价格有一定作用，因为开发商没有了‘你追我赶’，在报安置房面积的时候可能会更加理性一些。”

朱江则向经济导报记者分析称，各方都在努力给土地市场降温，这次土地出让由于设置最高限价，起码在数字上可以避免出现“地王”的噱头，有利于市场的情绪稳定。

但朱江同时认为，为了从根本上解决市场的不平衡问题，还是要增加土地供给。“就如天气一般，现在已经大旱很久，大地已经龟裂，需要下大雨才能彻底解决干旱。现在很多开发商手中没地，而没地就意味着没有业务，团队也将难以维持运营。而这次放出的1000多亩住宅用地仍然是不够的，只能算是一场‘小到中雨’，并不能彻底解决市场的供需失衡。”

朱江同时提醒，在各类调控政策的综合作用下，目前的住宅销售已经呈现降火状态，部分楼盘近两周开盘的去化率较低。“一些品牌好的开发商仍然不愁卖，但一些品牌不那么响、运作能力不那么强的开发商所开发的楼盘已经出现去化缓慢的情况。因此，虽然很多开发商手中土地较少，但在拿地时要保持冷静，对市场未来要有充分的预判。”朱江说。

值得注意的是，安置房可能是在宗地内进行竞买，若开发商以最高限价拿到地后，将把这块土地的一部分用来建安置房，剩下的才能作为商品房出售，在分析人士看来，这样可能有利于安置房建筑质量和居住环境的提高。