山东省三线去库存效果显现 土地市场举牌者增多

国家统计局19日发布全国70个大中城市5月份住宅销售价格变动情况，三四线城市房价呈现领涨之势。其中，山东的两个地级市烟台和济宁新建商品住宅价格分别环比上涨1.2%和1.7%，高于济南与青岛的0.5%和0.4%。
    在土地市场上，部分地市也出现了较强的竞争。6月8日，聊城市举行土地竞拍。当日出让的2017-01号土地有13家房企参与举牌，最终经过12个小时、1393轮争夺，由聊城荣盛房地产开发有限公司竟得。
    而在房价与土地市场坚挺的背后，是去库存战略取得了明显的成效。“自春节后，山东一些地级市房价出现上涨。其中一个原因是，在经过持续的去库存之后，各地市库存已经降到比较低的水平。另外，还有部分城市拆迁带来的一次性购买需求也较大。”合富辉煌山东分公司副经理许传明对经济导报记者说。

保持上涨势头

国家统计局19日发布的数据显示，今年5月份，全国70个大中城市中，新建商品房住宅价格环比上涨的城市有56个，比4月份减少2个；下调的城市有9个，比4月份增加1个；另外还有5个城市房价持平。
    在房价持平和下调的城市中，以一二线热点城市为主。其中深圳、海口分别环比下跌0.5%，南京、郑州、杭州、合肥、成都等地也出现下调。而济南、青岛的房价同比涨幅也出现下调，由4月份的17.3%、11.9%下降到5月份的16.7%、11.4%。
    在一二线热点城市出现降温的同时，三四线城市则保持上涨的势态。5月份新建商品住宅环比涨幅最大的3个城市全部是三四线城市，分别为蚌埠、北海、湛江，分别环比上涨3.4%、3.2%、2.6%。山东的两个地级市烟台、济宁也保持上涨，分别上涨1.2%、1.7%。
    经济导报记记者注意到，其实烟台、济宁的房价已经持续上涨相当长一段时间。其中，烟台新建商品住宅价格从2015年11月之后一直保持上涨走势。济宁新建商品房的价格，也从2016年8月以来也一直保持上涨走势。而且，这两个城市房价环比上涨有加快的趋势：烟台新建商品房价格在今年前4个月的环比涨幅分别为0.3%、0.5%、0.6%、0.7%；济宁新建商品房价格在今年前4个月的环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.9%、1.0%。

1393轮竞拍

除了统计数据反映出来的价格变化外，土地市场也有一些异动。
    6月8日，聊城市公共资源交易中心2017-01号地块公开竞价出让。该宗土地位于聊城经济开发区华宇路北、中华路西，土地面积为54255平方米，折合81.38亩，性质为其他普通商品住房用地，出让年限70年，绿化率大于或等于35%，容积率大于或等于1.7并且小于或等于2.3。
    该宗地块出让起始价为15511万元，折合190.7万元/亩，折算起始楼面价为1243元/平方米。但在8日的土地竞拍中，共有13家房企竞相出价，出价频率高、加价幅度大，最高加价幅度达50万元/轮。在上午10点45分，加价至26246万元的时候，数家房企面对这一价位放弃竞价，场上仅余3家房企。最终，经过1393轮的争夺，聊城荣盛房地产开发有限公司以33726万元的价格斩获该地块。每亩地价达到414.4万元，折合楼面价2703元/平方米。
    据了解，目前聊城市主城区所剩地块不多。本次出让的土地位于经济开发区，是聊城市房地产市场的重要供应区域之一。本次出让的土地与开发区CBD仅一路之隔，项目周边有振华购物中心、百货大楼等商业配套设施，教育和医疗资源也较为丰富，这可能是本次土地拍卖产生争夺的原因之一。另外，聊城当地房地产价格的上涨也是一个原因。据聊城房产超市网的数据显示，聊城主城区房价已经从一年前的5500元/平方米以上，上涨到了目前的7000元/平方米以上，更有房源价格已过万，而开发区的房价也已从1年前的4000元/平方米以上，上涨到了目前的6000元/平方米。

上涨持续性成疑

对于地市级房价的上涨，许传明分析，其中一个基本面的原因是，各地去库存成效显著，很多地市的商品房库存已经降低到较少水平。
    经济导报记者注意到，在今年年初发布的《关于山东省2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年计划草案的报告》中提到，截至去年年底，山东的商品房库存去化周期已经降低到14个月，回到了9至16个月的合理区间。而在2015年10月底，山东的商品房去化周期曾达到23个月。
    除了去库存成效显著之外，许传明分析，部分地市级拆迁量较大带来的一次需求也是一个重要原因。“部分地市老城区拆迁量大，拆迁后原有住户会立即产生购房需求、租房需求，并会撬动更大的需求。这也是部分地市近期房价上涨的一个重要原因。”
    虽然近期地市房价涨幅较大，但许传明对地市级城市房价的长期走势仍有疑虑。“目前这种上涨的势头还能持续多久，我们持怀疑态度。特别是由拆迁带来需求较大的城市，在拆迁后原有土地会投入到市场中。在市场供给上来之后，目前的房价上涨势头还能不能持续是个疑问。”许传明说。