济南调控10月有余，楼市正在发生这些变化！你发现了吗？

转眼间，现在已经是2016年的7月，济南楼市调控已经10月有余，期间调控政策一再加码升级2.0/3.0，现在回过头去，再看一下，济南楼市现状和买房逻辑已经悄然发生变化。

今年内参君简单梳理一下：

1房价没跌，依然在涨

在调控伊始，内参君就曾说过，调控的目的不在于降房价，而在于稳定房价，既不希望房价涨幅太大，又不希望房价大跌。

现在来看，经过济南楼市调控，房价大涨大跌的可能几乎为零，但是房价依旧在涨，而济南依旧在“限制”房价，对于热点区域，实行限价。需要说明的是，一个健康的市场，商品的价格一定是稳定的上涨的，当然涨幅不宜太大。如果涨幅过大，就会产生各种乱像，就像16年的炒房现象，炒房号，通过改合同改网签去倒腾房子。

目前，济南各片区处于缓涨状态，慢慢的涨，也许不经意间，有些地方的房价已经让你感到惊讶。下图为西客站某楼盘的销控表，注意看房价，西客站的房价，已经到了这个水平。

西客站，还不属于热点板块，在济南热点板块，还是一房难求，新房供应少，需要过大。当然，济南接下来的土地供应也在东边，就是要缓解燃眉之急。

2买得起房，买不起车位

调控，还是稳定了房价，但是道高一尺魔高一丈，或者说，开发商总有办法应对。房价涨不上去，他们可以给地下室、车位涨钱呀。

毕竟调控之后，车位和地下室成了开发商的主要利润点。于是，你会看到，调控之后，房价涨的没那么离谱了，车位开始涨价。

你买不买车位呢？今年的车位就像2016年的房价……

3购房主要群体发生变化

调控1.0之前，购房群体主要为投资客户、拿到拆迁补充的家庭、部分刚需，但随着调控的不断加码，投资的客户，逐渐被挤出济南楼市。

但是你会发现，时至今天，济南楼市依然供不应求。按理来说，调控限制了一部分购房群体，供不应求的局面应该好转一些，但是在很多楼盘的实际销售过程中，你会发现，依然是供不应求。

供不应求的原因，一是，上半年供应太少，新建楼盘要到12层以上才能拿到预售许可，延缓了新房上市的时间；另外一个就是不断有新的购房者加入进来。他们是谁？

内参君经过前段时间到各大售楼处的走访发现，现在的购房群体，很多是拿到拆迁补偿的家庭和刚需。之前的投资者，有的已经转到商铺或者公寓。特别是，拿到拆迁补充的客户，不容小视，这也很好解释了，为什么现在很多楼盘的购房者都是全款，而开发商越来越喜欢全款客户。

今年，济南需要拆迁的地方很多。

据济南日报报道：今年，我市棚改安置房新开工任务64945户(套)，比2016年增加19741户(套)，增长43.7%。全市征收拆迁户数64036户，比2016年增长47.4%;全市房屋征收拆迁建筑面积1185.53万平方米，比2016年拆迁面积增长29.9%。

北湖片区在拆迁，章丘山大校区的新址在拆迁，港沟街道某村在拆迁，槐荫的一些地方，长清……

…………

济南楼市没有变的是：

卖方市场下，产品力迟迟得不到提升，大部分开发商的户型设计的水准一般，不合理，浪费面积严重。济南房价一直在涨，而产品却一直没有提升，产品力低下。北方人，特别是济南人都喜欢三室朝阳的房子，这种户型，请问在济南有多少楼盘有这样的产品？

内参君最近在研究装修，发现很多开发商开发的楼盘，他们的户型设计极其不合理，该放冰箱的地方不能放冰箱，冰箱只能放到别处，小区地下车库出口设计不合理，存在安全隐患……

买完房子，你才发现，建筑面积100的房子，套内面积75（这算不错的），而由于户型设计不合理，实际的使用时的面积又会大打折扣……你买的100的房子，等到交付之后，使用时，会发现，还不如人家那个85的房子，用起来方便……

很多问题都是，你装修时候才发现，还有小区物业……还有太多的问题！