海右此墅多嘈杂 关于海右府不得不说的几件事

去年以来，有一个词一直活跃在土地市场上，那就是“地王”。开发商们重金拍地，“地王”的每次诞生都带动着周边房价迎风而涨，也撩拨着购房者的神经。2017年下半年，万科在工业北路的地王定名“海右府”，如今已初见雏形。

时间退回到2016年8月。彼时，济南已经进入了“地王频出”的时代，位于工业北路以南、奥体中路以东，也就是现在万科海右府所在地块一经挂牌，便引发了旭辉、金地、中骏、绿地、龙湖、万科、泰悦等群雄逐鹿，9家房企经过327轮激烈争夺，最终成交价格67845万元，折合楼面地价9613元/㎡，单价地王横空出世。

作为万科当年在工业北路的地王，海右府从拿地开始，就让济南整个东部城区沸腾了。曾有业内人士断言，由于楼面地价较高，万科该项目售价将在16000元/㎡以上，尽管工业北路没有环境宜居优势，但该地块开发别墅、洋房等低密度产品的可能性极大。

这样的预言在2017年得到应验——万科海右府2017年下半年即将开盘，仅两栋高层，预计售价17000元/㎡;其余均为别墅产品，面积最小的叠拼别墅约200㎡，总房款在500万以上。

多家房企争夺的背后，海右府所在张马片区确实具有城市红利集聚潜力——该地块位于济南新东站辐射区域，距离正在崛起的中央商务区约3公里，目前BRT6号线在项目西侧设有站点，轨道交通R2线、R3线也在奥体中路西侧交汇，正在有序施工中，预计4年内竣工。

但正如业内人士所说，提到万科海右府所在区域，“扬尘缭绕 噪音弥漫”几乎是市民的第一印象。站在售楼处就能远眺西侧黄台电厂的巨大烟囱，南侧距离胶济铁路仅数百米的距离，火车经过所产生的噪音会对周边住户生活产生一定影响。而这样嘈杂的环境与海右府别墅高端定位显得有些格格不入。

好消息是，随着海右府所在张马片区开发进度的不断推进，原本对海右府居住环境影响较大的济钢已于6月底正式停产，按照规划，整个片区未来将以居住、教育、商业用地为主，长线来看项目周边环境有望得到一定改善。

从整体区域角度，采空区也是不可忽略的因素之一。资料显示，张马屯采空区勘察范围为张马大街以东，工业北路以南，开元路以西，胶济铁路以北，海右府项目东侧紧邻张马屯铁矿采空区。据置业顾问说，项目开发前已经通过勘测和环评，基本不存在采空区对居住安全性的影响。

此外，项目北侧一路之隔的东方丽苑为回迁安置小区，东侧紧邻东都尚城定位刚需住区，周边居住普遍非高端人群，高层住宅林立中的别墅项目，其高端定位略显尴尬。

大环境很难改善，为了达成TOP系高端产品的销售定位，海右府在社区小环境方面还是很下功夫。从苍松迎客到五进五出的院落景观设计，都力求体现新中式别墅风格。

园区布局方面，两栋24层高层住宅紧邻最北侧规划路，这两栋楼也是距离公园最远，且受道路行车、噪音、废气等影响较大的楼座。叠拼、联排、合院别墅则整齐排布在园区内，并在动线设计、景观打造等方面融入了中式风格的元素。

  

  

产品设计方面，高层以105㎡和120㎡的三室房源为主，户型比较通透。但值得注意的是，中间户北侧会有连廊，对采光和视线产生一定影响。此外，两栋高层的一楼和顶楼为特殊房源，由于设计有上人层面、入户大堂、小区物业、消防控制室等，会造成户型缺角等情况，预计将会在售价方面有所优惠。别墅房源200㎡-400㎡不等，目前尚未开放样板间。

万科主推“全装修”房，无论是高层还是别墅，海右府均为精装交付，但交付标准也需要购房者注意，无论是地板、墙面涂料、石膏吊顶还是电器开关等配件，样板间展示品牌装修材料并非最终交付材料，万科可能会在交房时采用同档次材料替代，也不排除更换品牌的可能。

海右府是万科布局济南的高端TOP系产品，项目名也让人总能联想到杜甫名句“海右此亭古，济南名士多”，但济南名士是否会选择海右府作为别墅置业的选择，可能要等到开盘之后才见分晓，毕竟“海右此墅多嘈杂”，工业北路距离济南人心目中的高端住宅区，还有很长一段路要走。