一二线楼市降温 下半年楼市调控或倒逼开发商以价换量

又到一年年中时，与往年不一样，今年上半年的房地产市场经历了全面的不断加压的调控。房地产市场整体上降温明显，但又有分化。从销售上看，一二线明显降温，但三四线仍表现积极。土地市场方面，因为去年销售火爆，房企资金较为充足，因此拿地积极性仍不低。房企融资政策的收紧使得房企海外发债增多，整体上融资额同比仍有所下降。

对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。

一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。

不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。截至目前，已有超过38个城市出台了限售政策。

而在一线、环一线城市和热点二线城市，限价得到了史无前例的严厉执行。“一线城市新房越来越难卖了，按照之前的定价计划，根本拿不到预售证。”不止一位开发商销售总监这么说。

北京3·17新政之后，三个多月过去，楼市成交发生了明显分化。二季度和6月份的销售数据显示，一二线城市楼市成交明显下滑，与三四线形成反差。而随着三四线库存的消化，其成交也在放缓，拖累整体成交下行。

一二线降温

今年3月份之后，在绝大部分开发商布局集中的一二线城市及环一线城市，调控政策都已收紧且步步紧逼，一旦市场有涨价苗头，政策立刻“打补丁”。

进入5、6月，开发商的日子越来越不好过。

中国指数研究院数据显示，6月各线代表城市成交量普遍回落。一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，除深圳外其余三个城市环比均下降；二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%。

其中，南京、武汉、成都、惠州等热点城市在调控政策影响下，降幅较为明显。

整个上半年，楼市出现先扬后抑的趋势。大部分热点城市成交面积明显下调，比如南京、福州、上海、深圳分别下调61%、60%、40%、57%。

以风向标北京为例，中原地产数据显示，上半年新建商品房住宅签约套数为13469套，同比下降43.7%。

全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额；　进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。

政策不会放松

2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。

其中，目前对开发商影响最大的政策是限价，尤其是在一线、热点二线和环一线城市。

在北京，严格执行限价政策大大抑制了市场成交，使开发商的现金流更为紧张。多位业内人士证实，今年北京新获得预售证的项目很难超过8万元／平方米，即使如定位高端的龙湖景粼等均未超过8万元。

上海近期也对项目预售许可进行了严格控制，市中心单价10 万元以上的项目预售证很难放行，甚至价格报批都不予受理。

而在深圳，近期开盘的几个豪宅均未涨价，最低价甚至低于去年。如华侨城天鹅堡均价12万元／平方米，最低价8.4万元／平方米，因此受到市场热捧。

二线和环一线城市也严格执行限价。6月29日，长沙发文强调，长沙市商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。

房价下调压力加大

“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位深圳投资客判断，下半年新房市场将更有机会。

中国指数研究院指出，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的局面。

从房企自身来看，进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧，2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至6.9%。随着销量的下滑，房企资金压力将逐步显现。