济南章丘长清土拍溢价率均突破150% 业内建议谨慎投资

在济南市第十五届人民代表大会第五次会议上，济南市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）公布，济南十三五规划中，将长清、章丘发展为济南城市次中心。实际上，随着章丘撤市设区、一系列大项目落户长清以来，章丘和长清的房价也出现了大幅度增长，今年上半年，土拍多集中在长清和章丘，也出现了火爆局面，多地块因溢价率超过150%将现房销售。

章丘土拍愈演愈烈

楼面价已破6000元/平

自2016年年底以来，章丘正式撤市设区、山大主校区落址章丘绣源河附近等，在众多利好政策的影响下，开发商拿地热情变高，购房者在章丘买房积极性也有很大提高。

2016年12月29日，章丘撤市划区之后首次迎来土地成交，其中2宗居住用地引来5家实力房企争抢，竞价346轮，成交价10个亿，折合楼面地价2928元/㎡。据业内人士介绍，那是当时章丘史上竞争最激烈的一次土拍。

今年2月20日，章丘市26宗土地挂牌截止，其中有包括山东大学拟建主校区附近10宗土地。经过二三百轮的争夺后，山东大学拟建主校区附近，绣源河、大站水库以西的4宗土地溢价达到1.7倍左右，楼面地价超过4200元/平米，绣源河西侧最高的一块地楼面价达到4434元/平米，远超去年年底2929元/平米的楼面价。

6月12日，济南章丘区12宗居住、商服用地挂牌截止，地块全部进入竞拍环节。从竞拍现场来看，章丘土地市场再现激烈争抢局面，南皋埠宗地经过197轮竞拍最终被世茂地产摘得，溢价率达156%。贺套地块在经过312轮竞拍之后成交，溢价率121%，由世茂地产摘得。而楼面价也突破了6000元/平。

长清土拍曾多次流拍　今年楼面价翻四倍

大学城、园博园、科技创新谷……近年来，相继有多个大项目落户长清，但长清房地产市场价值一直没有显现出来。以2013年至2016年土地市场为例，据不完全统计，4年间挂牌10余宗土地，成交11宗，流拍2宗。在已成交地块中，楼面地价最高在1200元左右。

而在今年长清区首场土拍中，位于城区南部的大柿子园地块以3909元/平方米楼面地价成交，海子洼的两宗地块以4795元/平方米楼面地价成交，远超前几年价格水平。因此，拍卖一结束，即引起“长清房价要破万”的惊呼声。

“这个价格不算高。去年下半年唐冶成为拍地热点地区，房价早已一万多了，而长清有山有水，生态环境宜居，土地价格却长期较低，这是不合理的。”市国土资源局有关人士认为，轨道交通、济南国际医学科学中心、华谊兄弟电影城这些大项目对西部有带动作用，这次拍卖反映了长清地块的价值潜力，有助于长清摘下价值“洼地”的帽子。

至于楼面价创新高、购房者对长清房价破万的担心，建设部门一工作人员认为这是恐慌性心理导致。据介绍，今年一季度长清拿预售证的楼盘确实不多，因为市场房源少，购房者自然有所担心。他表示，从海子洼地块容积率来看项目将建设洋房、别墅一类的低密度产品，本身就利润高，企业不差钱，现售也承受得起，“大学城附近同类项目已经过万元了，这个楼面价加上建安成本，考虑合理利润，一万元以上售价是正常的。”

纳入限购范围前　章丘长清房价半年翻番

在今年年初，长清、章丘的房价已经上涨不少。以长清汇侨城小区为例，年初该楼盘的平均售价在4900元/平方米至5300元/平方米之间，而今已经涨到了8800元/平方米左右，涨幅可谓巨大。目前，长清区房价大都在7000元/平方米以上。而在今年年初，5000元/平方米左右的价格在长清还很普遍。

章丘的情况也类似。

在4月20日之前，随着撤市划区、山东大学主校区花落章丘等消息传来，加之章丘区不限购，章丘区已经越来越受开发商的青睐，成为了济南市民眼中的“香饽饽”。去年，章丘市区新楼开盘价格一般在5500-6000元/平米，在一系列利好叠加之下，章丘楼市水涨船高，主城区不少楼盘价格年后跳涨，在山大拟建主校区周边的房价也“一天一个价”。

目前，章丘各在售楼盘的价格已经普遍在8000元/平方米以上，个别楼盘的价格甚至达到1万元/平方米以上。比如，位于章丘圣井片区的碧桂园凤凰城置业顾问介绍，该楼盘普通住宅产品只有一套顶层在售，价格为8300元/平方米。下半年公司还将推出3栋楼，目前尚无价格信息。

业内不看好投资市场　抗跌性弱于主城区

但是，对于在章丘、长清投资房产，很多业内人士态度比较谨慎。认为章丘、长清的未来房价，还是要看当地经济发展水平、对人口的吸引力，以及与济南主城区的融合情况，土拍、新建大学之类的消息，短期对房价是一个刺激，但长期看还要回到房地产市场的本质上来。

4月19日，济南市限购政策再次升级，在这一次调控中，长清和章丘也被纳入限购范围。这意味着长清和章丘将与市内六区一视同仁，无论是在长清、章丘有房来市区买房还是在市区有房去长清、章丘买房都将执行与市内六区相同政策。限购政策出台后，章丘和长清的房地产成交量出现了大幅下降。

中原物业顾问部总监薄夫利也不认可章丘、长清房地产市场目前的投资价值。“在限购之前，济南主城区很多投资需求外溢到了章丘、长清。但目前章丘、长清已经被纳入到限购范围，很多投资需求已经被抑制。未来一段时间，章丘、长清的房价应该不会再大幅上涨。从长期看，即使章丘、长清房价继续上涨，其投资价值也小于预期。而且，如果房地产市场遇到下行周期，这些地方的抗跌性要弱于济南主城区。”