济南住宅用地供应已过半 两次出台政策严控土拍防高价地

6月30日，济南市主城区再供地662亩，这已经是6月份第二次主城区大规模供地，进入五月份以来，济南市土地市场开始集中供应。5月27日，济南市国土资源局公布2017年供地大盘，今年土地总量24577亩，其中住宅用地10207亩，创历史最高。且今年土拍政策数次收紧，从溢价率超过150%现房销售到设定最高限价，济南已经进入了低价土地卖限价房，高价土地卖高价房的衔接时代。

2017楼市调控开始平抑土地市场

供给侧改革加大土地供应

土地供应成为楼市调控的重点和焦点,往往被视为风向标。今年4月19日，被称为“最严限购令”的房地产市场调控政策出台，其中第一条就是“优化居住用地供应”。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。

在今年山东两会期间,山东省住建厅厅长王玉志说,楼市调控要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一原则,今年将加大济青两市土地供给力度。

也有业内人士指出，在目前的房地产市场状态下,不能光靠抑制需求打压房价,更应该从土地供给侧进行改革，加大土地供应稳定市场。

土拍溢价率超过150%将现房销售

单宗土地竞拍实行最高限价

在房价狂热的时候,推出土地,势必容易产生新的地王,进而促使房价上涨。对此，济南市出台严格的调控政策后,引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；　溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

这是济南市首次明确对土拍进行调控，在政策出台后的长清土拍和章丘土拍中，拍卖地块也都将实行现房销售。

6月22日，济南市国土资源局挂牌出让23块土地，面积为122万平方米，全部位于主城区。与以往不同，本次土拍首次采用“限地价，竞配建拆迁安置房面积”的方式。具体来讲，就是设置单宗土地竞拍成交的最高限定价格，一旦有竞买人的报价达到该最高限价，届时网上交易系统会自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节。

据了解，该竞拍环节为20分钟的倒计时，进入该环节的竞拍人需要一次性报出承诺配建的拆迁安置房面积，谁报出的面积最大，谁就是此地块的竞得人。如果有两个竞买人所报面积相同，先报者先得。但如果进入该竞拍环节后，20分钟内无人报出承诺配建的拆迁安置房面积，该竞拍系统会关闭，地块竞得者为最高有效报价者。

2017住宅用地10207亩创新高

上半年普通住宅已放地一半

2017年5月27日，济南市国土资源局公布2017年供地大盘。今年济南市本级土地供应总量为24577亩，住宅用地供应量为10207亩，比去年多了1407亩，供应量创下历史新高。从住宅地块的供应来看，重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地，对棚户区改造、旧村改造、村民安置房等保障性安居工程用地应保尽保。

其中，城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地6946亩。按照2.7的平均容积率,以及市场上主流的成套面积110平米来算,今年的住宅用地未来可形成大约11.4万套的商品房供应。

梳理今年1月份至今的济南土地供应,一共是5845亩,绝大部分集中在东部，分别位于章丘、中央商务区、潘田庄、唐冶、汉峪等片区，西部目前仅有长清供地。供应量是全年供应计划的四分之一左右,如果完成今年的土地供应指标,今年下半年的土地市场将迎来集中供应。

其中已经出让或已挂牌待出让的住宅（包括商住混合）用地，大概有3856.65亩。城中村改造安置房用地约212.55亩，普通住宅用地大约3644.10亩。今年济南全年普通住宅用地的供应计划是6946亩，目前已经完成计划的一半以上。

大规模供地　可避免抢地大战

限价政策给周边二手房带来影响，根据今年的供地计划,济南住宅用地供应量为10207亩,比去年的8800亩多出了1407亩。这些土地供应会对房产市场的供需关系产生多大影响?对房价影响几何?

记者梳理了2012年至2016年,济南新建住宅网签量分别为54235套、59855套、60910套、90318套、133114套。去年的新建住宅成交量创下了5年新高。

济南一家大型房企负责人坦言,住宅地块对市场的影响,重点是看推地的节奏和地块入市的时间。现在预售要求是项目达到12层以上才能入市,一般的工程进度来看,是一周一层,这样综合算下来,从地块入市到项目开盘,大约需要8个月的时间。

“今年推出供地计划已经是5月底了,如果这些地块在6月份可以尽快推出,速度快的,明年年初会有供应。如果是土地供应都集中在下半年甚至接近年底的话,供应量应该都会集中在明年下半年。”该负责人说,从去年供应的节奏来看,去年6月30日前后有大量的土地集中成交,这些地块多是在今年的6、7月份形成供应量。“今年住宅地块供应量大,而且不是集中在某一个片区,这样就不会在某个片区形成聚焦效应,四面开花的话,会很大程度避免抢地大战。”

该负责人认为,这些土地供应的计划,也会对开发商拿地的预期产生明显的影响。他们不会像今年上半年一样,担心土地供应不足,出于项目开发的需要,只要出来一块地,就会想尽一切办法拿到,各种争抢在所难免。“现在心里有底了,不会那么饥饿似的恐慌式地抢地了。”

遵循市场规律，很多央企看好济南未来发展潜力，都有意愿在济南参与竞拍拿地，而随着济南楼市限价政策的持续，热点区域土地拍卖不会给周边新房子带来很大拉升影响，因为建委限价，而周边二手房会受到一定影响。