万达万科等大房企纷纷加速转型 房地产市场真的要变天了？

就当中小开发商通过三四线楼市试图挤进“千亿俱乐部”的时候，龙头房企的动作更加迅捷，他们要么通过多元化发展，转型成为城市服务商，要么走轻资产路线，力度抹平未来房地产波动所带来的风险。

大房企都在想什么？

一、万达和融创

万达和融创的交易，大家想必都非常熟悉了，600多亿的资产包，万达借钱给融创买自己的文旅和酒店业务。当然万达和融创的诉求不同，万达追求的是轻资产路线，而融创则是想实现弯道超车，熟悉孙宏斌经历的人应该都清楚，坐上中国地产商们的头把交椅一直是他的目标。

融创2016年的销售额是1553亿，而今年上半年则是1118.4亿元，而融创已经将2017年全年销售定在3000亿。如果实现这一目标，融创有望前进2名，由第7名升至第5名。

融创超车的独门绝技就是并购，相比较在一级市场上增加储备，这种方式的好处是可以较好的控制财务成本。不过这种方式同样有现金流压力，当年超车过猛，折戟顺驰，也是因为现金流。不过这一次融创显然不会重蹈当年的覆辙，融创吃下万达632亿的资产包，大部分钱都是万达自己掏的。

而万达通过这次交易，能够轻装上阵，将报表做得更为漂亮，快速登陆资本市场，融资后加速完成转型。

万达和融创的战略诉求不同。

万达早已不再留恋房地产开发销售这种重资产模式，而融创则夹杂了不少孙宏斌的个人情怀，在房地产开发销售这条路上仍然会快马加鞭，但对于风险的管控能力也早已不是当年的顺驰可比。

二、SOHO中国

SOHO中国的潘石屹近来也是动作频频。

这几天，潘石屹已经卖掉和即将卖掉的物业有3个，位于京沪，货值100多亿。潘石屹一直看空房地产开发销售的传统模式，在保留核心资产——外滩SOHO和望京SOHO之下，继续在租赁业务上发力，3Q模式（共享办公）已经被潘石屹测试了两年多，现在已经被他看好。

与万达类似，潘石屹也是要走轻资产模式，追求更多的租金收入。随着共享经济概念的兴起，房地产行业也越来越强调使用权，而不是所有权。

在潘石屹看来，房地产的所有权一定会贬值，因为人们都把房子当资产储存起来。现在人们过于追求房子的衍生价值，而忽视了房子的根基——居住，最直接的表现就是房子的空置率。

三、万科

7月14日晚，由万科和其他公司组成的中国财团花费790亿收购亚洲物流地产巨头普洛斯。

普洛斯是一家物流设施提供商，商业模式是拿地盖仓库，供客户使用。业务重心集中在中国、日本、美国和巴西，而在中国，它的业务主要集中在38个热门城市，明星客户是百世物流、京东、德邦和唯品会。

拿下这样一家企业，万科们的意图很明显，就是要发展地产、物流、商业消费以及资产管理在内的全方位服务体系，这就是朝着城市运营商的方向发展。

普洛斯的业务覆盖的都是全球地产最热国家的最热城市。这就意味着，万科朝着城市运营商的角色发展不仅限于国内，也将在国外迅速展开，能够在一定程度上抹平未来国内房地产的波动风险。

要知道万科的优势是住宅开发，在业内积攒了极好的口碑。但这是好事也不是好事。

因为房地产开发属于投资驱动增长模式的中坚，这种模式在初期的效率非常高，但现在这种模式的效率已经快速衰减，以前投1块钱能够创造10块钱的回报，而现在可能是投10块钱才能换会1块钱的回报。

这种模式的外在表现就是M2的快速增长，却没有服务实体，全都被买成了以房地产为主的各类资产。

上述模式已经走到了中后期，新的增长点正在不断涌现。

万科是最善于未雨绸缪的房企，在维持住宅开发的同时，通过多元化发展，做大其他业务是必由之路。物流是万科的主攻方向之一，当然还有包括发展租赁品牌、进入存量房市场等。

四、房地产的发展方向

房地产当然不会衰落，但模式一定会快速变化，引领行业变革的一定是龙头房企。去年以来，房地产销售增长了30%以上，但投资增速只有6.9%，说明房企们的融资意愿和融资能力都在下降。

昨天结束的全国金融工作会议提到了这样一句：积极有序发展股权融资，提高直接融资比重。

这句话的重点是“直接融资”。

从资金供需的角度来说，这种融资模式不需要金融中介机构的介入，优势是资金提供方收益较高，而资金需求方的成本较低。

从货币环境的角度来说，这种模式的意义更大，因为它排除了货币乘数效应，不会增加货币总量，直接表现是M2增速的降低。

间接融资的一个典型是余额宝，余额宝集中了大量闲置资金，这些资金一般购买的是银行、信托、保险机构发型的有价证券，然后再由这些金融中介机构各种形式流入房地产等需要资金的行业。

通过提高直接融资，降低间接融资，房企融资将实现精准可控，反映到市场上就是房企花钱不再大手大脚，未来必须努力花好手中的每一分钱。

未来房企找钱，将逐渐回归到银行表内业务，但这一块已经收紧。融360房贷君（fangdai123）认为，为了保证现金流，房企必须依赖项目回款。而加快回款，就必须加快销售，也意味着房企必须有所转变，扛着价格不卖会越来越行不通，放下身段拥抱购房者才是明智之举。

从北上深等城市公布的至2020年的住宅规划，再到从近来龙头房企的动作到中央在金融方面的定调，我们能看出，传统住宅开发销售模式即将迎来改变，将很快进入存量运营的时代。

一线城市早已是存量房的天下，而龙头房企纷纷入股链家，正是这一趋势的最好证明。

五、个人要如何取舍？

不过对个人投资者来说，新房比例的下降，意味着赚新房和二手房之间差价的模式也将宣告结束。躺着赚钱已经不大可能了。

而买二手房，意味着必须以长期价值投资为主，也就是赚租金。这种模式是可取的，准确说，以往买新房更像投机，而买二手房赚租金则是实打实的投资。

对普通购房者来说，房地产的这种变化，是好事也不是好事。说它是好事，是因为租赁市场会快速发展，租赁房源和租赁环境会逐渐好转。

说它不好，是因为新房体量的下降，意味着买房就必须买二手房，付出的成本也将更多。

至于房价的走势，刚需在租房市场上的沉淀在一定程度上降低需求端的竞争热度，买房子的人少了，房价会趋于稳定。只不过买房的成本已然很高，会有一大批年轻人只能长期租房。