重磅！济南土拍再出新规 达到最高限价后分三种情况竞价

8月唐冶土拍在即，居住用地出让将首次实施最高限价，触发最高限价后房企将在配建政府储备性安置房面积环节展开竞争，且只有一次报价机会。7月17日，记者从济南市国土资源局了解到，除了竞政府储备性安置房面积，今后济南热点地块达到最高限价后还将竞轨道设施建设资金、市政建设项目，报价最高者为土地竞得人。

根据济南“4·19”调控政策，国土部门设定居住用地出让最高限价要求，调整挂牌出让方式，规定市本级居住用地设定出让最高限价。这样一来，济南主城区和长清、章丘今后热点地块土拍中将实施最高限价。

需要指出的是，竞买人通过交易系统提交申请，并在报价时限内通过交易系统报价;竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。

竞轨道设施建设资金：通过土拍为轨交建设筹集资金

设定最高限价的地块，按竞轨道设施建设资金出让是济南首次提出。据报道，济南轨道交通正探索利用多渠道融资模式，而居住用地按竞轨道设施建设资金出让一旦落地，就为轨交建设提供了新的筹集资金渠道。

轨道设施建设资金采取网上交易系统20分钟内一次性报价的方式，即当竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为“轨道设施建设资金”竞价环节(若在挂牌期内达到最高限价，则待挂牌期结束限时竞价开始后转入)，进入该环节后，交易系统启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内一次性提交有效报价。

网上报价达到最高限价的，系统将询问除最后报价人之外的其他竞买人是否同意以相同报价进入轨道设施建设资金竞价环节，若同意则系统自动以最高限价为该竞买人报价，若其他竞买人未同意，以最后报价(也是最高限价)为土地成交价款。

轨道设施建设资金起始价为零，进入该环节后，各竞买人一次性报出轨道设施建设资金数额，报价最高者确定为土地竞得人，报价相同的以先报价者为土地竞得人;20分钟倒计时内无人报价，交易系统自动关闭报价通道，先报最高有效报价者为竞得人。

竞政府储备性安置房面积：储备性安置房要与商品房同标准

即将到来的8月唐冶土拍，是按配建政府储备性安置房面积进行土地出让的首次落地。网上交易系统转入配建政府储备性安置房面积竞拍环节后，交易系统自动启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内一次性报出本标的内配建政府储备性安置房面积。竞拍起始面积为零，进入该环节后，20分钟倒计时内各竞买人一次性报出配建政府储备性安置房面积，报配建政府储备性安置房面积最大者为土地竞得人，报面积相同的以先报面积者为土地竞得人。

土地竞得人应于宗地成交后10日内签订政府储备性安置房建设移交协议，并持政府储备性安置房建设移交协议与国土部门签订出让合同，逾期不签订建设移交协议视为违约，取消竞得资格。

国土部门有关人士称，竞储备性安置房面积其实就是从商品房中划出的房屋，开发商无偿提供后由全市统筹安置，建设、验收标准和商品房一样。政府储备性安置房的建设移交须由相关责任部门监督，其设计、建设标准应与宗地内商品房相当，不低于拆迁安置房标准，并与商品房同步建设、同步验收，竣工后无偿移交给市政府指定单位(市级平台熟化项目指定为市土地储备中心，区级平台熟化项目为区政府指定单位)。

竞市政建设项目：相关部门提供项目库让竞买人选

最高限价环节第三种竞价方式就是竞市政建设项目。不同的是，这种方式将采取现场投标方式，即当竞买人报价达到最高限价时，网上交易系统自动转为在约定时间和地点，由竞买人在市发改、规划、建设等部门提出的基础设施和公益设施项目库中选取建设项目(可多选)，按照所选项目建设价值高者为土地竞得人。选取项目价值相同的，相同方在第一次报价基础上再次投标。市国土资源局有权在报价价值范围内调整建设项目。

不过，国土部门有关人士称，目前竞轨道设施建设资金和市政设施的相关配套办法和措施还在研究中，近期暂时不会实施，所以最高限价环节只会按配建政府储备性安置房面积竞价。

●连锁反应 新规下房价影响几何?

“这个政策出台的调控目标是高地价，只有高地价降温，才会稳定市场的预期并进一步稳定房价预期。”对于土拍新规则，济南房地产市场一人士认为，土地供应中因为配建各类公共配套，开发商的成本压力不会降低，但是会让过热的土地市场降温，市场的风向标也会有所变换。

另一业内人士认为，开发商拿地取决于对未来房价的预期，如果预期房价还在涨，那就意味着所有的拿地成本都是可以接受的;反之，通过最高限价环节拿的地可能只会成为一个包袱。最高限价后拿地会不会推动房价上涨?该人士认为要取决于未来国家出台的金融政策，从最近召开的全国金融工作会议来看，未来的金融政策可能会有一些调整，对抑制房价上涨会有一定的效果。

由于济南现在房价增幅趋于缓和，不顾成本拿地就存在一定风险，这是小型房企承受不了的。因而，上述业内观察人士认为，高昂的土地成本包括风险会迫使一些中小型公司逐渐退出市场，大型房企逐渐占据更高的市场份额，向“强者恒强”的局面高度集中。