上半年楼市生猛三四线楼市热销托底 下半年去泡沫将持续

三四线城市地产销售接棒一二线城市正在如火如荼进行中。近日，穆迪发布的《中国房地产市场焦点》报告称，三四线城市房价已连续第7个月实现环比上涨，销量占全国市场比重目前已保持在77%～90%之间。

正是三四线楼市的热销，使得上半年房地产市场整体销量并未因楼市调控收紧而萎靡。

国家统计局最新数据显示，上半年商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1～5月份提高1.8个百分点。商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。

上半年商品住宅去库存效果较为明显。据国家统计局数据，6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米。

不过，对于三四线城市楼市热销能持续多久，是否会招致楼市调控政策的收紧，市场存在疑虑。

上半年楼市地市仍生猛 三四线房地产托底

上半年，一二线城市房地产市场似乎略有降温。但部分城市房地产销售还是很猛，甚至继续生猛中。同时，三四线城市楼市地市的风生水起成为最热闹的风景线。

根据国家统计局数据，上半年全国商品房销售面积同比增长了16.1%,销售额同比增长了21.5%。

分地区来看，呈现中西地区房子大卖，而东北地区房地产销售继续下滑的态势。比如，上半年东部地区商品房销售面积33401万平方米，同比增长11.7%，增速比1～5月份提高2.8个百分点；销售额34695亿元，增长14.4%，增速提高2.9个百分点。中部地区商品房销售面积19140万平方米，增长19.9%，增速提高2.2个百分点；销售额11398亿元，增长31.4%，增速提高4.5个百分点。西部地区商品房销售面积18746万平方米，增长21.2%，增速提高0.2个百分点；销售额10930亿元，增长37.7%，增速提高1个百分点。

而东北地区商品房销售面积3375万平方米，增长13.3%，增速回落5.5个百分点；销售额2128亿元，增长21.7%，增速回落3.8个百分点。

“商品房销售保持在15%的同比增幅，没有明显下滑，这和三四线城市的托底效应有关。”易居智库研究总监严跃进认为，现在很多三四线城市市场交易较为活跃，有部分人也不愿意继续观望，无论是刚需还是改善，都有较为明显的交易上升态势，这也使得商品房销售金额等数据的同比增幅曲线有所反弹。

穆迪分析师黄哲表示，受调控收紧影响，2017年前5个月中国一线和二线城市的房地产合约销售额同比分别下滑30.1%和12.9%。与之相反，受一二线城市溢出效应以及投资需求支撑，同期国内三四线城市的合约销售额较去年同期增长36%，但该增长势头的可持续性并不确定。

而土地市场方面，房企积极性仍在。

1～6月份，房地产开发企业土地购置面积10341万平方米，同比增长8.8%，增速比1～5月份提高3.5个百分点；土地成交价款4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。

从今年开始，碧桂园、恒大、保利、万科等大型开发商进入三四线拿地越发大胆了。

中原地产研究中心一份数据显示，上半年，中国200多个三四线城市合计土地出让收入8111.4亿元，与2016年同期相比上涨42.6%。这些城市土地溢价率达到了40%，相比往年显著上升。

“当前从拿地的资金面看，其实已经收紧。但从供地节奏看，依然是在增加的。到了第三季度要警惕出现一个新的矛盾，即供地规模的增加和房企拿地预算的减少。”严跃进指出。

房地产开发投资增速继续放缓

全国房地产开发投资增速仍在持续回落。

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1～5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

1～6月份，房屋新开工面积85720万平方米，增长10.6%，增速提高1.1个百分点。其中，住宅新开工面积61399万平方米，增长14.9%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏解读称，从去年以来，中国开始了新一轮的房地产调控，有两个重点，一是抓一线和二线热点城市的控房价、防风险的工作，第二是抓三四线城市的房地产去库存工作。这一轮调控跟以往的调控在方式上是不同的，采取了分类指导、因城施策的方针，在这种情况之下，房地产投资增速虽然有所回落，但是回落的幅度并不大。

他指出，一线和热点二线城市在调控方式上也不仅仅是在限买、限贷、限售，为了解决供求矛盾，还加大了土地和房屋的供应，这就使得房地产投资的变动幅度没有以往那么大。“总的来看，房地产开发投资增速可能会是一种缓中趋稳的走势，对经济的影响需要随着房地产形势的进一步发展来进行测算。”

下半年去杠杆防泡沫难放松

去杠杆防泡沫仍是当前房地产调控主旋律，这意味着下半年房地产市场销售恐怕很难保持上半年的热闹行情。

近日召开的全国金融工作会议上，有关防控金融风险，积极稳妥推进去杠杆的观点被反复强调。而银监会方面亦多次指出，防控金融风险的一个重要方面就是防控房地产泡沫风险。亦因此，今年以来，房地产信贷被明显收紧。

央行数据亦显示，房地产信贷增长势头回落。2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。

房地产贷款余额增速也在回落。6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.76万亿元，同比增长9.8%，比上年末高1.6个百分点；个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，比上年末回落5.9个百分点。

交通银行首席经济学家连平预计，下半年房地产调控政策难有明显松动，对热点城市维持严厉，市场需求在政策高压下将趋于观望，成交同比回落态势延续；政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。

连平还预计，房企各主要融资渠道的限制或收紧，将使到位资金增速继续缩窄；其中按揭贷款规模和占比将双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。在销售端的拖累和资金端的约束下，房地产投资增速将呈现“先扬后抑”局面，自二季度见顶回落步入下行阶段；但在土地购置和去库存政策的对冲下，开发投资增速下降将减缓，预计全年增速约5%左右。

楼市下半场，房企还需要防范资金成本上升所带来的利空效应。