新规抬高拿地成本 8月济南唐冶7宗地土拍恐难称“王”

8月4日，济南下半年第二场土拍将登场，唐冶新区挂牌居住用地将“限地价竞配建政府储备性安置房面积”，14宗土地中有7宗为去年违约收回、终止交易地块。实施最高限价拍地新规后，房企不仅要考虑住地出让溢价率150%以上要现房销售，还要面对“限地价竞配建”新规，控制好成本后才能理性竞价，去年“6·29”唐冶疯狂土拍一幕或难以再现。

部分地块所处位置五星级酒店地块

位置：唐冶新区世纪大道以北，龙凤山路东侧

国际新媒体产业园地块

位置：唐冶新区世纪大道以南、围子山路以西

总部地块

位置：唐冶新区世纪大道以北、体育公园北侧

北湖地块

位置：顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北

小鲁庄片区东地块中B地块

位置：二环北路北侧无影山北路交叉口附近

原龙科机电A地块

位置：经十东路北侧，兴港路以南

帝华被收回地块将建五星级酒店

截至7月24日，此次土拍23宗出让地块挂牌文件已公布，亮点迭出。在唐冶此次挂牌出让的14宗土地中，有5宗土地在去年6月29日土拍中出让过，那次土拍可以说是去年东部房价大涨的导火索。当时，帝华地产以总价约40亿元摘得5宗地，其中一宗地楼面价约7100元/平方米，创下唐冶新高。然而，地拿了钱却没付清，最终国土部门收回了这5宗地，帝华前期缴纳的2.25亿元保证金也被没收。

去年楼面价7100元/平方米的地块此次出让编号是G60，为捆绑出让，3宗土地面积总共328亩土地，是此次唐冶面积最大出让地块。如果转入竞配建环节，在地上最大容积率只有1.4的G60地块配建储备性安置房，交房标准要求建材使用国产名牌，入户门用B级以上锁芯、窗户是三玻两中空、室内用成品套装门……这对安置户来说简直美得不敢想。而对于开发商来说，产品设计难度会大大增加。而且，竞得人拿地后，还要无偿建设18班幼托、30班初中，拿地的代价不菲。再入市“身价”之高用“昨天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起”这句网络流行语来形容再恰当不过。

帝华被收回的另外两块捆绑地块今年也出现很大变化。其中，编号为G69的商业商务地块，地上建筑约16万平方米，此次入市明确须建设含五星级酒店的体育、娱乐综合体项目，且要求竞得人地上建筑面积自持比例不低于70%，在2020年底前竣工交付使用。另一捆绑居住用地只有在酒店项目工程达到“正负零”后才能办理预售许可证。

去年11月，国土部门终止了唐冶两宗捆绑地块交易。此次再次入市后，除起始价和保证金大幅提高，还要求竞得人拿地后配建15班的幼托，并无偿移交给政府;代建文体、医疗等居住服务设施，由唐冶管委会回购。

这7宗地再次入市后，地价是否还会再飙高?目前，挂牌出让地块最高限价没有公布，而是在竞价过程中触发最高限价后，系统自动提示竞买人将转入“加时赛”即竞配建环节。据了解，最高限价参考历史楼面价、亩均单价、地块成交总价这三个因素，竞价超过任意一个参照标准，拍卖就会转入竞配建环节，所以在最高限价新规落地后恐怕很难创新高。

国际新媒体产业园将落户唐冶

在济南新城市框架中，唐冶新区是12个地区中心之一。除了建设五星级酒店，更有国际新媒体产业园、注册资金不少于300亿元的企业总部或落户唐冶，可见通过此次土拍，唐冶在下一盘很大的棋。

在G67地块，监管协议要求须建设国际新媒体体验中心、新媒体创新中心、新媒体研发中心等与新媒体及相关产业为主导的产业园项目，项目可分两期施工。

位于唐冶体育公园北侧的G63、G64、G65捆绑地块共计234亩用地，除了19万平方米的配建住宅项目，还将建设总计25万平方米的总部办公基地、商业商务综合体。总部办公地块与住宅地块同步开工、同步建设，建至“正负零”以后方可办理住宅地块预售许可证。同时，土地竞得人还要建设36班小学，无偿移交给历城教育局。

年初，唐冶通过土拍引入了科技创新产业园、新能源+互联网产业园两大项目，加上历城区便民服务中心、历城二中等名校陆续开工建设，规划的地铁R2线、M3线一北一南对接主城区，唐冶新区作为东部“新核”驶上发展的快车道。

北湖地块828套安置房不外销

首次进入土地供应市场的北湖核心区西侧片区一地块，此次挂牌地块为居住、商业商务用地，从挂牌文件来看，该居住地块规划3栋高层、共828套房源，为片区村民安置用房，不对外销售，建设后将由济南城市建设集团回购。而且，该安置房项目列入2017年省棚改考核计划，土地竞得人如未能顺利完成将要承担相应责任。

一直以来，开发商建设安置房利润较低，而该地块还要配建至少4000平方米的社区配套中心，再加上商业地块建筑为多层、低层，或很难有盈利点。不过，北湖片区作为济南12个地区中心之一，定位以北湖公园为核心、集“文化创意、生态休闲、商务研发、商业居住”等多功能于一体的城市综合体，未来建设150万平方米商业区。而且，此次挂牌地块位于顺河高架以西、西泺河路以东、水屯北路以北区域，距离地铁环线段家圈站非常近。因此，不排除有房企为了布局北湖片区的考量，先从建安置房入手，从而为后续拿地提供支撑。

另外，位于二环北路以北、天桥区小鲁庄东地块为加油加气站用地，也是济南主城区近年来少有的加油加气站用地出让。从济南多年的土拍来看，加油加气站地块历来争夺激烈。2016年2月的一次土拍中，一宗位于省道103附近的加油加气站地块经过263轮疯狂出价后，最终溢价389%成交;一年后，在章丘“2·20”土拍中，位于石河街以西的一宗加油站用地，经过竞价211轮后，溢价率137%成交。因此，小鲁庄加油加气站用地不排除再次引来激烈争夺。

司法拍卖刚拍17亿 长岭山下月又迎土拍

7月13日，一场司法拍卖引来诸多房企关注，位于历下区长岭山南路北侧、凤山路东侧的原长岭花园地块，经过了176轮出价，被旭辉地产以17.1亿的高价摘得。这场司法拍卖引人关注之处在于，该地块是个烂尾项目，最后的司法拍卖地价之高却让人咋舌：60多亩的居住用地，2011年楼面价为2527元/平方米，如今破1.5万元/平方米，6年间涨了5倍。8月4日，长岭山片区原龙科机电A地块将进行拍卖，该地块与原长岭花园地块相距不远，而且土地面积更大，约合74亩，地上最大容积为3.0，建筑密度不大于20%，土拍会不会再创新高?

据业内人士介绍，土地司法拍卖和通过土地招拍挂出让土地使用权性质不同，前者是法院按程序自行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权，原长岭花园地块司法拍卖价格有点高，主要是因为不受溢价率超过150%现房销售政策影响，以及不设最高限价的原因，但对后续土拍和市场影响有待观察。8月正常土拍，有溢价率限制，加之超过最高限价要“竞安置房面积”，提高了竞拍的门槛，压缩了利润空间，这对开发商拿地是个考验。