国企带头盘活存量房 政策密集出台孕育万亿租赁市场

在政策大力推动之下，住房租赁市场即将迎来发展大年。近日，住建部、国家发改委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），鼓励各地多渠道增加新建租赁住房供应，盘活存量住房，多措并举大力发展住房租赁市场。

链家研究院数据显示，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元。

不少参与市场的业内人士向记者表示，从目前租赁市场的实际状况来看，房源、金融和税收是大力发展租赁市场的几大痛点。九部委《通知》中，通过顶层设计意在盘活市场上大量存量房源用于租赁，解决房源获取的一大痛点，同时要求国企带头、深度参与市场，亦是旨在盘活国企手中大量闲置资源。与此同时，金融和财税方面的政策扶持力度将继续加大，广州等城市正在酝酿出台针对大型租赁企业的补贴政策，将直接利好行业龙头企业。

顶层设计盘活市场存量

实际上，从2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。而今年7月20日，九部委的联合发文更是首次由多部委联合出台政策支持租赁市场，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。

从政策内容上来看，《通知》主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房），尤其是明确提出挖掘和盘活市场的闲置存量房源，将成为租赁市场房源供给的一条重要渠道。

本轮楼市调控重在构建房地产发展长效机制，政策组合拳是一个有机整体，此前多地陆续出台的“限售”政策与租赁市场也形成了有机结合。据记者不完全统计，从厦门成为全国第一个限售城市以来，已有超过30个省市出台政策，规定购买住房在取得产证后2至3年内不能上市交易，这在很多当地业内人士看来，限售政策之下部分房源就会投入到租赁市场，从供应端增加了租赁房源的有效供给。

在更多房源投入到租赁市场的同时，政策推动之下机构房东正成为市场中的重要角色。与个人房东不同，机构房东的共同点在于通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入，来盘活低频效使用或彻底闲置的物业用于租赁。

其中，以链家、世联行为代表的房产经纪公司主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。世联行的红璞公寓则以集中式公寓为发展方向、以包租长租为手段，将整栋或整个小区进行包租运营，一般的租约10到15年。

作为盘活居住存量房的重点方向，长租公寓俨然成为新的风口。以万科泊寓为例，主要通过租下厂房、城中村等闲置房源进行改造，租期一般超过15年。活跃于京沪穗深的数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋所改造的存量物业包括老旧的城中村物业，以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。

鼓励国企转型引领市场

另一个值得关注的提法是，《通知》明确要求，人口净流入的大中城市，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房，发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋和增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。这也是国家政策层面首次明确国企在租赁市场发展中的带头作用。

对此，住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦曾表示，支持国有企业转型将主要以两种方式进行，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型。

在一些业内人士看来，国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节，而在后期的运营和租后管理环节，市场化、民营化的租赁运营机构则更具优势。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言，在各个城市，闲置厂房和商业办公用房的拥有者中，国企占比相对较高，鼓励存量开发，就必须从政策层面激发这部分国企参与的积极性。

但这并不意味着其他企业和个体出租人无法进入改造市场。《通知》明确提出，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。可以看出，国企的优势在于前端的房源供给，而民企机构的优势则在于后端的运营管理，如果两者可以充分合作，则可扬长避短、各自发挥优势。

事实上，不仅是国家层面的政策引导，在地方政府的实际操作中，也充分体现出在租赁市场发展之初对国有企业的偏爱。例如，上海7月首次推出浦东张江和嘉定新城的2宗纯租赁住宅地块，政府在出让规则中有明确规定——参与竞拍的开发商，需由当地政府或其指定职能部门出具的认定文件才能参与竞拍。业内认为这是为国企度身定制的一道准入门槛。事实上，最终的出让结果显示，受让方正是国资背景的地方政府平台公司。

对此，浦东新区规划和土地管理局工作人员解释称：“作为第一批租赁地块，建设中可能存在不少问题。为方便后续物业管理，加大与企业的沟通，更希望国有企业摘牌。”在不少开发商看来，这也属意料之内。设置一定的门槛将其他房企拒之门外，一是可以避免竞买者较多造成哄抬价格、成交价过高的情况；二是首幅租赁地块具有示范和标杆意义，由国企操盘，更能实现政府对租赁住房的政策意图。

细化支持政策解决痛点

此外，《通知》首次提出了金融支持租赁市场的详细政策。业内人士普遍预计，针对企业参与租赁市场的政策扶持力度将继续加大，尤其是在金融和财税方面的政策优惠，将是解决行业痛点的关键。

在金融政策方面，《通知》要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，如果REITs能够得到实质性推动，对于当前租赁市场中自持物业开发商的资金回笼和退出机制有着重要意义。

“以长租公寓为代表的持有型物业，其核心是资金成本的比拼。”龙湖集团首席执行官邵明晓在谈到其长租公寓品牌冠寓时表示，对参与租赁市场的房企而言，最强大的竞争力就在于持续拿到成本足够低的钱，这才是制胜的关键技能。

世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟则表示，除了资金之外，长租公寓最大的痛点在于税收和消防政策。这方面政策的松绑和突破，会使得这个行业迎来实质性的大利好。

“这方面的政策推动，部分城市走在了前面。”甘伟透露，比如广州目前有一个公寓行业协会，正在酝酿给予前十名的大型住房租赁企业适当的补贴，补贴金额暂定每平方米50元，补贴两年。从政策面来看，明显鼓励和扶持行业龙头企业，这种实质性的优惠政策对大企业来说是极大的利好。