租购并举背后货币乘数变化：房企不再依赖银行信贷

“租购并举”背后的货币乘数变化

种种迹象表明,住房租赁正由顶层设计转入实践探索,房地产行业进入大租赁时代。从去年开始,万科、龙湖、旭辉等房企开始布局长租公寓。租赁市场将成为中国房地产市场“最后的红利”?

近期,住房租赁概念股世联行、昆百大A、国创高新、三六五网等个股表现不俗。在A股市场上,住房租赁这一新概念引起了不少投资者的关注。

在房地产市场上,住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州宣布“租购同权”、上海首批“租赁用地”以每平方米不足6000元的超低价格转让给了上海市的两家国有企业……一系列消息都让住房租赁走上了前台。实际上,要建立房地产市场调控长效机制,大力发展住房租赁市场,实施“租购并举”是绕不开的举措。“租购并举”背后的货币乘数变化,更是值得细细揣摩。

“租购并举”是根本性变革

住房租赁在房地产市场并非新名词。上个世纪90年代末,国家开始实施住房制度改革时,虽然结束了福利分房的历史,住房开始商品化,但并没有放低保障性住房的地位。只不过,在后来近20年的发展历程中,住宅商品化几乎单方面狂飙突进,地方政府患上了“土地依赖症”,房价一路走高,以至于房地产市场的调控政策不断出台,但大多沦为“空调”。与此同时,房地产租赁市场发展极为缓慢,租赁市场散兵游勇式无序生长,这一块法制建设严重滞后,房地产的租赁市场甚至还有不少坑害消费者的行为。

一句话,长期以来,中国房地产市场存在着严重的“租购失衡”现象。在中国文化的传统观念里,居者有其屋,老百姓理解为有房屋的产权,加上“丈母娘需求”的刺激,房地产市场“购”这一边出现了超级繁荣甚至过度繁荣的现象,而“租”这一边则相对低迷太多。

当一线城市的房价涨得超过大部分老百姓的承受能力,房地产市场的投资和投机现象极为猖獗的时候,“租购平衡”就摆上了议事日程。

在商品化住宅市场里,地方政府卖地获取土地收入,地产商从银行贷款买地,然后开发物业,最后出售出去,中间获取巨大差价收入。谁能够拿到地,谁就能获取巨额利润。而在房地产租赁市场,前几天,上海首批“租赁用地”以每平方米不足6000元的超低价格转让给了上海市的两家国有企业,如此低的地价,地产商想要获取以往的高利润,显然是不可能的。利润哪里来?只能从地产物业的运营和服务中来获取!从赚取买和卖之间的差价收入,而且这其中还运用了银行信贷的杠杆,到主要依赖运营和服务性收入,房地产企业的盈利模式发生了根本性变革。

不仅是房地产企业的盈利模式发生了根本性变革,在“租购并举”的模式下,中国房地产市场的整个格局未来都会发生根本性变革,只不过,这个时间到底有多长?只能拭目以待。

住房租赁的货币乘数变化

在住宅商品化的市场里,地产商拼命从银行获取信贷,拼命从地方政府手里买地,然后拼命开发地产物业,获取高额利润,整个链条的背后,是货币乘数效应在不断放大。地产商从银行获取的信贷,成为银行的一大收入来源,所以银行拼命想放贷,地产商贷款越多,运用的杠杆系数其实越大,但在房价一路上涨的过程中,投资和投机的资金越来越多,在过去房地产市场的十年黄金岁月中,多少人因为炒房大获其利,多少人又因为没有炒房而与财产性收入暴涨失之交臂。在整个社会货币投放不断增加的过程中,资金并没有多少进入到实体经济,反而在房地产等投资和投机市场大肆空转,大肆套利。货币乘数效应不断放大的背后,是整个社会的资金空转、制度套利盛行,大量的货币并没有扶持实体经济的发展。中小企业的资金成本居高不下,大量货币流入到房地产市场,让有钱者赚得盆满钵满,整个社会的贫富悬殊越来越大。

而在住房租赁市场,因为地价成本要低得多,地产企业靠租金收入是无法赚取丰厚利润,甚至无法覆盖成本的,地产企业的收入来源,转到主要依靠租赁物业的运营和服务上来。要做好运营和服务,就需要房地产企业转换思路,不再依赖银行信贷,这就不会带来货币乘数效应的不断放大,以及资金的空转,央行投入到社会上的大量货币,才能真正进入实体经济。

当然,房地产企业要使收入来源主要依赖租赁物业的运营和服务,需要机构化、规模化的住房租赁企业形成,这就需要住房租赁由顶层设计转入实践探索。7月19日,万科董事局主席郁亮在接受媒体采访时表示,租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,发展空间很大。

据了解,万科泊寓目前已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线,而碧桂园上海区域也成立了长租公寓管理部,金地集团、招商蛇口等地产企业旗下的长租公寓产品均已展开。A股市场上的世联行、昆百大A等住房租赁概念股本周也是涨势如虹。

随着住房租赁市场的大力发展,货币乘数效应会减弱,房价上涨的势头也会趋弱,再加上房产税的推出,房地产市场的格局,将进入租购并举、租购平衡的时代。