首次执行新模式，济南唐冶楼盘拍地将再无地王？

8月初,济南东部的唐冶片区即将迎来一次大规模的土地拍卖,也是首次执行“限地价竞配建安置房面积”的拍地模式,其中包括去年帝华拍而复失的5宗地,还有中止拍卖的几宗地。这次拍地备受关注,购房者关心的是,这次拍地房价怎么走?片区内的在售楼盘也在分化:有的按兵不动等拍地,有的连续加推,赶在拍地前抢收,落袋为安。

有的楼盘急卖有的坐等

7月29日,距离唐冶这次土地拍卖还有不到一周的时间,唐冶片区一在售楼盘一次性推出三栋小高层住宅,共120套房源,还有一批配套的地下室。当天,这一房源销售一空,据介绍,成交均价13500元/平方米。在唐冶片区挂牌拍地之后,这已经是该楼盘第三次卖房,之前先后两次加推房源,小高层均价13400元/平方米,高层10500元/平方米。

与这家楼盘紧锣密鼓地推房源不同,附近另外几家楼盘始终按兵不动。早在7月初,记者到唐冶一在售楼盘实地探访时,置业顾问就表示,大概在7月底会推出一大批高层住宅房源,可以接受意向客户登记。销售人员也特意提到,周边刚刚挂牌一批土地,8月初竞拍,因此价格不好说。到目前为止,这家楼盘还在继续登记意向客户,没有开售的时间表。

唐冶南部一楼盘早在6月底就首次认筹,但后期没了动静,至今仍然是毫无进展,迟迟不开盘。

拍地前抢收楼盘在分化

济南房地产界的一位资深人士认为,唐冶各个在售楼盘的动作,说明对市场判断有分化。按兵不动、迟迟不开盘的,有可能是施工进度的原因,拿不到预售许可证,也有可能是在等8月份的土地拍卖,毕竟去年唐冶的房价就是被地价硬生生拔起来的,期待今年再拔一节；赶在拍地之前卖房的,特别是拍地之前连续三次加推房源,原因无非有这么几个:一是销售指标任务考核因素,到了节点必须出货,二是对市场前景并不“看多”,与其等靴子落地,不如借拍地东风抢收一波客户。抢先一步落袋为安,避开与竞争对手短兵相接。

“目前来看,高价楼盘的去化难度逐步加大,韭菜(有购房资格并且有购房实力的客户)割一茬少一茬,房价门槛越来越高,韭菜长得没那么快。”省城一业内人士称,调控措施、信贷政策步步收紧,土地供应正在增加,开发商也意识到市场的天平不可能一直向卖方倾斜。

最高限价唐冶再无地王

对于购房者来说,更为关注这次土地拍卖对唐冶的房价影响有多大?多位业内资深人士均表示,唐冶不会再出地王,房价也难以像去年一样跳涨。

“根据目前的挂牌文件来看,唐冶这一批居住用地全部实行最高限价,并且限地价竞配建安置房面积。国土部门制定一个最高限价,一旦拍到了限价,就进入加时赛,看谁无偿向政府提供的安置房面积多。”济南一家房企的负责人认为,原来意义上的“地王”是绝对不会出现了,但是房企拿地的成本并未降低,将来肯定要转嫁到房价上。

同时,跟大多数热点城市一样,济南对申请预售的住宅实行价格备案,根据拿地成本等测算房价,控制开发商的合理利润率,防止暴利。而配建安置房等隐性成本,在测算备案价格时是不计入开发成本的。也就是全部从开发商的利润里扣。所以,唐冶即便是拍出高地价,也不会再像去年一样,出现房价一夜暴涨2000元的情况。

土地价格跟去年比已经不可同日而语,帝华去年拍到省残联康复中心北侧的低容积率居住地块时,楼面地价突破了7000元/平方米,今年再次拍卖底价就达到了6428元/平方米,随便一拍恐怕就得过万。这在很大程度上也迫使开发商不得不理性拿地。