房地产改革:租房时代将至 而1998年再也回不去了

尽管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12个住房租赁试点城市中，上海不在其列，但此前半个月，上海的住房“十三五”规划中提出新增租赁住房用地1700公顷，预计推出70万套租赁住房。同时，明确提出“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用”。

再往前的7月4日，上海首次发布两幅土地用途为“只租不售”的拟出让地块公告。

7月24日，这两幅地块被两家上海本地国企零溢价竞得。

“租购并举，是解决住房问题的必然选择。发达的住房租赁市场，是国际化大都市建设的重要前提。相信随着70万套租赁住房逐步投入市场，上海将逐步迈入租房时代。”上海财经大学副校长姚珍玲对时代周报记者总结道。

70万套租赁住房。万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受新华社采访时表示，这标志着一线城市正为解决居住问题做努力，而这一轮房地产行业的调控，让他觉得像“回到了1998年”。7年前接受《中国证券报》采访时，他亦曾表示“行业需要回到1998年货币化改革的初衷”。

在郁亮的回忆里，当时改革的初衷，是“启动房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长”。

中国房地产的“租房时代”，眼看着即将到来。而1998年的初衷，还回得去吗？

福利分房那些年

“你们都羡慕我们那会儿能分房，不用自己掏钱买，但分房也真的太难了。”房价居高不下的当下，不时有人“怀念”起福利分房时代，而上海某国企退休员工吴阿姨回忆起当年感慨不已，“当时单位的房子很紧张，不是所有人都能分到的。我们家双职工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一个单身宿舍，当时儿子都3岁了。”

吴阿姨分到的宿舍在筒子楼里，不到20平方米，一层楼共用卫生间，厨房搭在走廊里，在房中间拉张帘子，隔出个小房间出来给儿子住。“螺蛳壳里做道场，日子还过得下去。”吴阿姨笑着对时代周报记者比画。

“统一管理，统一分配，以租养房”，曾是1949年以后我国实施的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式，实际上是一种福利待遇。

随着市场经济体制的进一步推进和深化，福利分房的弊端日趋严重。上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭对时代周报记者分析，福利分房跟企业挂钩，给传统的国有企业带来极大负担。其主要弊端在于，住房不能买卖，“有需求无法满足，换工作怎么办？”

1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，象征城镇住房制度改革之路正式启动。1998年3月29日，时任国务院总理朱镕基在“两会新闻发布会”上宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多，我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

当年7月3日，国务院进一步细化方案，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

至此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。

改革的初衷是什么？

“1998年是我国房地产历史上的一个分水岭。”姚玲珍告诉时代周报记者，停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求，启动房地产消费市场，推动整个产业链的发展，具有十分积极的作用。

在姚珍玲看来，上海的房地产市场化改革要先于全国。“1992年南巡讲话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海引发了一轮房地产发展高潮。”一是，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场；二是，房地产企业数量迅速扩张；三是，房地产投资成倍增长，商品房开发和竣工面积直线上升。1998年之后上海房价总的来说都是处于上涨状态，带动了很多行业的发展，促进了就业。

“房地产货币化改革的初衷是为了推进整个中国发育出来一个房地产市场，使住房的提供不再是一个简单的福利，以后不管是买房或租房，都是各人的选择，从需求端催生了后来房地产市场的发展。1998年之后上海楼市发展快速，基本上缓解了上海市的住房短缺问题。”陆铭提醒道，“跟现在上海人口增长所带来的持续增加的住房需求相比，上海的住房供应还是不够，房价高就是对住房短缺的反映。现在事实上房价水平已经构成对城市竞争力的影响，对吸引人才留在上海已经构成一个巨大的障碍。”

“全国接下来大力发展租赁市场，是一个肯定的事情。”陆铭指出，发展租赁市场有部分原因是为了降低城市进人的成本。“现在的做法很简单，在批地的时候就规定未来盖的房子只能租不能售，往这个方向走，大力鼓励租房市场。”

两幅“只租不售”的地块，最终成交楼面单价分别为浦东新区5568元和嘉定区5950元，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源，缓解住房困难，为建立租购并举体系提供助力。

“作为上海一批租赁用地，具有一定标杆性意义，需要国企先带头、先试水，待该模式运行成熟后，可能会在社会上推广。”姚珍玲分析，这是因为国家对北京和上海的定位与其他大中型城市不同。按照规划，上海全市常住人口规模到2020年要控制在2500万以内，北京则要疏解非首都功能。

“在住房短缺的地方增加供应。上海和北京的住房最短缺，按道理讲应该大力发展租赁市场，但这两个城市又要控制人口，如果大力发展租赁市场，量上去了，人口就控制不住，又成了问题。”陆铭表示。

回不去1998年，但站在新起点上

与1998年刚启动改革时的情况相似，那时，人们面对住房货币化改革不知应该从何做起，如今，人们面对“租售同权”不知到底该如何落地。

“以前主要是以租房为主，买房的比重不高，1998年中国开始进入住房市场化改革，商品房市场逐渐发展起来。从这个角度来讲，提高租赁住房的比重，是有点这个味道。但又有本质上的不同，以前的租房市场跟单位结合，现在如果再发展租赁市场，不会跟这个结合。当年租住公房几乎零成本，现在的租房市场基本上还是以市场价为基础的定价—当然不排除租房市场以公租房或廉租房的形式出现，租金可能带有政府补贴，这跟当年非常不一样。在这个意义上来讲，不能说是走向了租房市场，或者又回到1998年。”陆铭强调。

姚珍玲指出，如今希望在政策支持下发展住房租赁市场，解决一部分人的住房问题，不属于过去的福利分房。“历史是朝前发展的，过去是回不去的。如果说房地产市场改革，那么现在确实是一个新的起点，探索长效机制、发展租赁市场，如1998年一样，是对房地产市场进行大的改革。”

郁亮在前述新华社专访中表达的观点相似，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，如今发展租赁市场更多的是在“补课”。