中国房地产改革站上新起点 “租房”是第一关键词

中国的楼市将有大变化。

自7月至今，从国家住建部到各个地方住建委，几乎每周都有新政出炉：租售同权、购租并举、共有产权……越来越多的楼市新名词、新方案正跃然报端。各地政府似乎正在努力地改变着楼市发展的轨迹，试图绕开随时可能冲撞而来的带有楼市泡沫标签的“灰犀牛”。

“租房”是第一关键词

7月开始，一大波租房新政密集袭来。

7月17日，广州市政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，瞬间在行业内产生了爆炸式的热议。这份《工作方案》提出的“租购同权”，被业内人士看作是“中国住房租赁史上可能具有里程碑意义”的方案。

然而，广州的“租购同权”仅仅是这轮房产改革新政发布的开始。

7月21日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市将首批开展住房租赁试点。

进入8月份，成都称将试点住房租赁，力争到2020年培育至少50家租赁企业；而江苏则表示将建立购租并举的住房制度。

越来越多的楼市新政剑指租房市场，资本市场也出现了“房屋租赁概念股”，其中，市北高新股价连续三天涨停，昆百大A、世联行、全新好、国创高新等也表现不俗。

实际上，大力发展房屋租赁市场，并非今年最新提及的要求。去年，北京也开展了租售并举的新尝试。去年底开始，北京多块土地拍卖要求开发商自持全部或部分土地，促进以租代售，解决城市住房问题。

此外，在近日出台的各项新政中，北京还出台了针对“共有产权房屋”的征求意见稿，是近日唯一一个针对购房出台的新政。这种由政府与购房人在5年内共同拥有产权的房屋，更是有保障性住房和商品房的双重属性，其热议程度也丝毫不逊于租赁市场。

新政利好了谁？

新政背后的套利空间往往是最受关注的话题，所以前脚新政刚刚出炉仍未落地，热议马上接踵而至：房价究竟是会大跌还是仍有上涨空间？租房市场是否就此崛起？而市场上的不同看客，对这些问题的答案持有完全相悖的结论。

频繁的新政背后，最终受益的人究竟是谁？

有人认为，各地实施租售同权，最大的受益人是租房者。这样的政策重点是在保护租房者的利益，“如果真正能够做到租售同权，楼市可能将遇冷，房价和租金均有可能出现下滑。”也有人认为，大量新政直指租房市场，或意味着中国租房市场即将活跃起来，中国的租金收入将有所上涨，而房东经济可能得到长足发展。

链家研究院报告显示，2020年和2025年中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。“中国整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。”

不过，有业内人士指出，无论是广州的租售同权，还是北京的共有产权，最核心的部分是鼓励社会多增房源以调节供需关系，核心在于稳定楼市并抑制房屋炒作，所以楼市不会出现大幅上涨或下跌。

中原地产首席分析师张大伟表示，各地调控政策频繁出台，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。

张大伟表示，对于城市买不了房的“夹心层”人群来说，这些政策的出台能让其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他们的一些权益。“但人们究竟愿不愿意租房，则仍要看人们对房价未来涨幅的预期。”

而央行在上周五发布的《中国区域金融运行报告（2017）》中显示，2017年，全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势，但房价上涨预期仍然存在：土地供应不足，部分城市甚至出现“面粉比面包贵”的情况；部分热点城市库存处于低位，短期内市场供应紧张；居民投资渠道有限且回报不高。

长效机制建设中

“房子是用来住的，不是用来炒的”。今年以来，楼市泡沫的风险一再被提及，政府引用最多的话便是这句。而在日前，中央财经领导小组更是将楼市泡沫归入了“灰犀牛”式风险隐患之列，并将“切实稳定房地产市场”列入今年下半年经济工作的重点。

易居研究院智库中心分析师严跃进认为，政府在此时频频出台房产新政，与房地产复杂性有关系，以前是房价上涨比较单一，但是现在如互联网等非房地产资金进入，让房地产问题变得复杂。而高杠杆资金进入，导致房地产泡沫、房地产中介乱象等问题。

然而，让房屋降低金融属性，回归居住属性，在业内人士看来，若想要稳定预期则必须通过建立更多的楼市长效机制来解决。

张大伟表示，无论是发展和规范房屋租赁市场，还是让企业在购地时需要自持部分产权并强制规定经营年限，其实都是在建立一种楼市发展的长效机制，而这种长效机制此前则处于缺失状态。“从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。”

严跃进表示，除了对于租房市场的规范以外，楼市的长效机制还包括了如房产税以及从期房销售转为现房销售等产品结构的改变。

央行在《中国区域金融运行报告（2017）》中也写到，要建立健全房地产市场健康发展长效机制，明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划，将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩，稳定预期。可探索建立和完善土地当量制度，通过交易在全国范围实现综合占补平衡，提高土地在全国范围内的集约利用。

与此同时，央行认为，未来还要积极完善中小城市发展基础，提高中小城市吸引力；并加强住房金融宏观审慎管理，继续做好房地产金融调控，在支持居民合理自住购房的同时，严格限制信贷流向投资投机性购房；同时积极发展长期公共租赁住房。