近40城发布楼市限售令 有城市房价须接受政府指导

楼市的调控仍在升级。“限售”城市仍在扩围，8月7日的《沈阳日报》报道显示，辽宁省沈阳市发布“限售令”，并出台加大商品住宅和租赁住房的供应等措施。

据澎湃新闻不完全统计，截至目前，接近40个城市发布楼市“限售令”，最长“限售”年限为河北省保定市的10年期。与此同时，地方政府对房价的调控正在趋严，广东省广州市发文指出，“不接受政府价格指导的房地产项目不得网签”。

欲“限售”的沈阳，去年曾0首付鼓励大学生买房去库存

8月7日的《沈阳日报》报道显示，辽宁省沈阳市政府原则通过沈阳市房地产管理局《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》（以下简称“《通知》”）。

《通知》显示，沈阳市针对在三环区域及浑南区全域（不含沈抚新区）内，沈阳本地家庭购买二套住房、非沈阳市家庭购买首套住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。

同时，增加土地供应。沈阳市提出，2017年住宅用地供应规模不低于2016年水平。选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。

沈阳还将对重点区域实行住房价格指导。三环区域及浑南区全域（不含沈抚新区）中，2017年以来网签均价涨幅超过10%或单栋备案均价超过10000元/平方米的在售项目中的未售房源，一律实行商品住房价格指导。措施包括：对2017年5月1日前取得预售许可证的项目，在5月发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过5月备案均价；在5月未发生备案行为的，其未售房源申报均价不得超过5月前最近成交月份的备案均价等。

严格落实一房一价制度。沈阳市规定，今后，所有新申请预售许可证的项目，一律按照一房一价制度申报房源价格，且6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格；备案价格不得超过申报价格且下浮不得超过5%，否则不予办理商品房合同网签备案。这一制度设计要求之下，新房一旦定价过高，很可能成为卖不出去的“库存”。

沈阳新的楼市调控政策主要是因为，今年年初以来，住房销量和价格均有所上涨，截至7月末，沈阳市商品住房均价7499.3元/平方米，同比上涨13.7%。

然而，2017年之前，沈阳在很长一段时间内，均处于去库存的压力之中，在2016年甚至闹出8小时即撤回的“笑话”政策。

2016年3月1日，沈阳市政府下发22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策。这则明显有违银行信贷政策的新政在存活了不足8小时后即被撤回。

此后，2016年6月和9月，沈阳市又先后出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》和《促进房地产市场健康发展的补充措施》，多举措去库存。

40城加入“限售”大军，最长期限10年

自今年3月，从北京开启的“限售”之风，已经刮过40个城市，最长的期限为10年。

今年3月17日，北京宣布新一轮的楼市调控政策升级，提出“企业购买的商品住房，需满3年及以上方可再次上市交易”，楼市“限售”首次出现。

3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

截至目前，包括四川省成都市、福建省福州市、山东省青岛市、江苏省常州市在内的40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。

最长“限售”年限10年，由河北省保定市创下。今年5月21日，保定一则土地出让公告成为关注焦点，其出让条件显示，购房人在取得不动产证之日起10年内不得进行交易。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

38个“限售”城市包括，海南省的三亚、琼海和海口； 福建省的厦门、福州、长乐、福清、闽侯；河北省的徐水、、白沟、高碑店、承德、保定、张家口；广东省的广州、珠海、惠州、东莞；江苏省的扬州、常州、南京、无锡、启东；河南省的郑州和开封；浙江省的杭州和嘉兴；广西省的北海、南宁；山东省的青岛和济南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陕西省的西安、安徽省的芜湖、湖北省的武汉、辽宁省的沈阳和北京。

价格管控升级：不接受政府价格指导的项目不得网签

“限售”令之外，政府配套有增加供应、价格指导等措施。以沈阳市为例，提出，2017年住宅用地供应规模不低于2016年水平，同时提出，选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。

据澎湃新闻了解，地方政府对商品住宅的价格指导，包括沈阳市、山东市济南市、安徽省合肥市等多个城市均对新申请商品住宅的预售价格进行上限控制。

有多家房企人士向澎湃新闻透露，这一轮价格调控效果可谓显著，不少城市的住宅项目因为价格调控，房企不得不改变开盘策略。

不仅如此，价格管控成本轮调控的另一重点措施，8月2日，广州市住建委发布文件要求，不接受政府价格指导的房地产项目不得网签。文件显示，广州市将对房地产项目预售、销售定价不合理的，要坚决予以调整；对不接受政府价格指导的项目，一律不办理网签、不予核发预售许可证。

长效机制政策正在铺开，下一个是租赁

限售被认为是房地产长效机制的一部分。今年4月，由新华社主管主办的报刊刊文称，“限售、限购和限贷这些所谓的‘短效机制’才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。”

至7月，新华网发文称，“从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面，基础性制度和长效机制的‘四梁八柱’正在搭建”。 租售并举被认为长效机制的又一举措。

7月20日，住建部等八部委联合发文要求，多措并举加快发展住房租赁市场，多措并举，加快发展住房租赁市场，提出四大举措：培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。

同时，住建部选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

澎湃新闻统计发现，截至目前， 12个限售城市中仅深圳、厦门、和合肥为跟进、公布发展租赁市场的具体文件或意见。