济南土拍“绑定”高端产业 利于城市长远发展

本月11日，济南高新区汉峪片区14宗土地将迎来交易。这次土拍将继续采用“限最高价、竞安置房面积”的模式。

除此之外，该批土地很多地块还要求引入企业总部，配建学校、教师公寓、公共设施等。比如，有3宗捆绑出让的土地要求竞得人引入2家注册资本或运营资金在10亿以上的金融、产业总部类企业，还要配建区级文化设施、社区体育设施、医疗设施等。

在土地不断升值的情况下，济南借助土地引来产业配套、教育配套、基础设施配套的模式越来越清晰。“通过这种模式，济南引进来的不仅仅是房地产投资，还有产业投资，这有利于当地经济更加持续发展。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者说道。

将引入4家企业总部

济南汉峪片区、盛福片区15宗土地将于11日迎来交易，共662亩地。这15宗土地中有14宗在汉峪片区，面积约有531亩。

在汉峪片区出让的14宗土地中，出让编号为G079、G080、G081的三宗地块将捆绑出让，这三个编号对应的地块分别为高新区汉峪片区B05地块、A13地块、A14地块。

挂牌文件要求，拿地开发商在土地成交后6个月内，须在商业地块内引进2家注册资本或运营资金在10亿以上的金融、产业总部类企业；必须在B05地块内配建至少一处面积不低于3000平米的公益性设施（如图书馆、艺术馆及城市展厅等），建成后无偿移交高新区社会事务局；须代建C04地块（不在开发商拿地范围）全部公共服务设施，包括区级文化设施、社区体育设施、医疗设施、社区办公和服务用房、养老服务设施、室内副食品市场及公交枢纽等，总建筑面积3万平米，建设费用约1.5亿元，建成后无偿移交高新区社会事务局。

另外，出让编号为G082至G084的地块也要求引入企业总部。这3宗地块也一并出让，对应的地块分别为高新区汉峪片区B06、A11、A12地块。

挂牌文件要求，开发商须在捆绑的居住用地预售时，引入一家“2016年中国电子信息百强企业”前20名企业，企业总部注册地为济南高新区；须引入一家注册资本不低于20亿元的金融租赁公司，公司总部注册地为济南高新区，待项目建成后将该公司总部迁入本宗地内。

还将引入学校、人才

除了引入企业总部，各地块的出让还须引入人才、教育等基础配套。

比如，在前述编号为G079、G080、G081的3宗地块的竞拍要求，竞得人须负责出资建设汉峪片区X06、X08地块的学校，前者为占地4.63公顷的24个班的小学、12个班的初中，建设费用约17000万元，后者为占地0.56公顷的9个班的幼托，建设费用约3200万元。

在G082、G081、G084地块的竞买条件中，竞得人除了引入企业总部，也需要建设建筑总面积不少于2万平方米的人才公寓项目，建成后无偿移交给高新区社会事业局；须负责配套出资建设汉峪片区地块X04，该地块为3.15公顷的36个班的小学，建设费用约16000万元。

G092地块受关注度也比较高，该地块对应的是旅游路以南B7地块，规划为高层，要求控高在80米左右。土地竞得人须出资建设汉峪旅游路南侧地块X2（3.81公顷的42个班的中学），建设费用约19500万元；土地竞得人还须与济南高新区济高基础教育集团签订《共建教师公寓的合作协议》。

根据文件，为快速提高汉峪片区教育质量，引进优秀师资团队，高新区济高基础教育集团负责协调高新区教育主管部门，引进优秀师资及管理团队，快速提升该片区的教育质量，打造教育品牌；开发商须提供200套住宅商品房，由济南高新校区优秀教师优先购买。如果3年内(办理预售证之日起)200套教师配套宿舍未选完，则开发商有权对外销售剩余房源。

另外，G087地块对应的是高新区汉峪片区A04地块，为居住用地，土地竞得人须出资建设高新区金谷一小（5.06公顷的54个班的小学），建设费用约26000万元。G089地块对应的为高新区汉峪片区A07地块，为居住用地，竞得人须出资建设汉峪片区剩余地块X07（0.41公顷的6个班的幼托），建设费用约1800万元。

在本次出让的15宗土地中，只有少数几宗未绑定引入企业、教育配套等条件。

比如，G085地块与G086地块捆绑出让，其对应的土地分别为高新区汉峪片区B07、A10地块，前者为商业商务地块，后者为居住用地；G088地块对应的为高新区汉峪片区A-06地块，为居住用地；G091地块对应的为高新区汉峪片区A09地块，为居住用地。

这些地块虽然未绑定特殊条件，但若其价格触发最高限价，土地竞拍将进入竞安置房面积的环节。而若进入此环节，就意味着这些地块将配建一定面积的安置房。

利于城市长远发展

经济导报记者注意到，在济南此前的土地竞拍中，要求开发商配建学校等教育配套的现象已经比较多见。而引入企业总部入驻等，则是今年以来的新现象。

在不久前刚刚成交的唐冶片区土地拍卖中，G064、G064、G065的土地竞得人就必须负责引进企业总部入驻唐冶新区。而且，为加快配套商业地块建设，这3个地块须同步开工建设，商业商务地块须建设至正负零后方可办理住宅地块的预售许可证。最终，这3宗土地被山东济青高铁金启置业有限公司摘走。山东济青高铁金启置业有限公司由山东济青高铁投资开发有限公司、山东黄金地产旅游集团有限公司等出资成立，预计该公司拿地后将在唐冶建设济青高铁产业园。

另外，在唐冶片区G067的土地出让条件中，也要求竞得人须建设国际新媒体体验中心、新媒体创新中心、新媒体应用研发中心、新媒体创新基地等与新媒体及相关产业为主导的产业园。据了解，该地块最终被华皓地产、山东亚特尔控股集团联合摘走。

在今年年初，济南CBD片区11宗地块捆绑出让，超高层综合体地上建筑面积约28万平方米，包括1栋360米超高层、1栋200米的超高层。竞买文件要求，该批土地的竞买人必须为世界500强企业，而且必须为“银行、证券、保险持牌金融机构”。为配合市政府提出的对中央商务区“两核一芯一辅”的产业定位要求，要引进2家以上合格金融机构区域总部。最终，这11宗土地被平安摘走。

许传明分析称，对一些大型产业项目来说，它们投资大、周期长、回报慢，如果单纯干这些产业项目，投入产出比小。而通过捆绑房地产项目，可以让这些产业项目在合理时间内见到回报，有利于项目落地生根。因此，通过一些房地产项目开发引进高端产业，延伸了房地产的产业链，将有利于城市经济的可持续发展。

而对于买房人来说，土地出让时绑定特殊的条件有利于平抑地价，进而平抑房地产价格快速上涨。“比如即将出让的汉峪片区G082至G084地块，竞得人必须引入一家‘2016年中国电子信息百强企业’前20名企业，企业总部注册地为济南高新区，这个指向已经比较明确，这几个地块应该会被某信息行业巨头以底价摘走。”某开发商中层人士向经济导报记者分析道。

另外，开发商配建学校、图书馆、艺术馆、公交枢纽等设施，有利于片区配套的快速成熟，这对买房人来说也是一个好消息。以汉峪片区为例，目前该片区有多个楼盘在未来2年将迎来交房，但片区内配套学校的建设相对滞后，而本次土地出让所配建的学校，将满足后期业主们子女的教育需求。