各种调控政策不断落地实施 中国楼市出现三大转折

2017年行至过半，房地产市场也在新一轮密集调控下，冷却降温进入“下半场”。随着各地五花八门的调控政策不断落地实施，中国楼市出现三大转折。

——房地产市场走势转折

一二线城市房地产市场热度和走势的变化，是今年以来中国楼市最明显的转折之一。

本轮楼市上涨始于2015年，先由一线城市拉动，随后2016年热度逐渐转移到二线城市。进入2017年后，楼市出现逆转分化，热点城市在调控中降温，而此前表现疲软的部分三四线城市房价开始补涨。

官方数据显示，6月份一线城市新房和二手房价环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是一线城市房价两年以来出现的首次环比下降。6月份，北京和上海新房价格环比均出现负增长。

7月一二线楼市降温持续。数据显示，包括厦门、南京、天津等热点二线城市在7月份房价出现环比下降。

去年曾零首付鼓励大学生买房去库存的沈阳楼市近期出现大反转。短短一年半时间内，沈阳楼市从偏冷到过热，近期更是加入限售大军，以抑制投机。

8月2日，数据显示，7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降8.69%，近六成城市成交环比下滑；29城楼市成交同比下降约26%。

——房地产领域资金骤紧

作为资金密集型产业，房地产业的发展周期往往与资金松紧密切相关。在降杠杆、挤泡沫等政策导向下，今年以来无论是前端的房企发债融资还是末端的购房贷款，均出现信贷收紧的迹象，资金成本上升。

由于境内融资受限，大量房企转战海外融资。据中原地产研究中心统计，2017年前7个月，房企海外美元融资额度创下历史新高，同期，房企融资成本明显上升。

末端的房贷也在收紧。央行近期发布的《中国区域金融运行报告(2017)》明确指出，在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。央行数据显示，2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元人民币，比上年全年占比低6.7个百分点。其中，个人住房贷款余额增速比上年末回落5.9个百分点。

多地房贷利率折扣减少、首付比例提高。数据显示，6月中国首套房平均利率为4.89%，环比上升了3.38%。以北京为例，“3·17新政”实施以来，北京首套房贷款利率以基准利率为主流，部分银行上浮10%。

央行调查统计司司长阮健弘此前曾表示，房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降，这些变化有利于抑制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

——从“购”到”租”，调控思路转向

从广州、沈阳等地试水“租购同权”，到郑州、无锡将租赁行为纳入落户条件，再到上海、北京、佛山等地出让100%由开发商建设自持商品房的地块，租购并举政策开始真正落地。

专家指出，在7月份各地出台的33个政策中，有9个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容，这和上半年频频收紧购房政策的导向出现差异。

从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始“补短板”，还是调控思路的重大转变——从以往的侧重调控房价，转移到建立多元化的住房供应体系，以满足居住需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

业内在接受中新社记者采访时指出，租售同权就是楼市长效机制的一个重要方向，中国房地产市场由此将进入新房市场、二手房市场、租赁市场“三足鼎立”的阶段，在不同地方形成“一二线城市二手、租赁为主，三四线城市新房为主”的住房供应结构。

在长效机制加速建设的背景下，业内认为，未来房地产政策将体现一些新的逻辑：为保持政策的稳定性，短期内不会频繁大幅刺激或大幅打压；如首套房首付等重要政策可能会长期不变；最为重要的是，各地政策将会具体问题具体分析，“一刀切”的做法或逐渐退出。