揭秘！碧桂园、绿地、万科……这些开发商为啥能频频拿地？号准了济南哪条脉搏？

一面是城市对于产业升级的需求愈发强烈，推动空间转型和产业升级相结合；一面是房企意图拓展产城融合领域，谋求新业态发展。

在9日济南高新区重点项目集中签约仪式上，碧桂园“京”动能产业区项目、济南万科云城项目等签约落户济南，发展人工智能产业等。

近年来，在产业升级的推动下，大型开发商已纷纷试水产城融合模式，以新兴产业“小镇”概念进行开发布局。

经济导报记者注意到，碧桂园、绿地、绿城、万科、荣盛、蓝城等多家房企都已介入该领域，将战略转型指向“特色小镇”。

“这几年，地产开发在常规开发之外，产业资源发展上，倾向于更加丰富、多元化。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明9日对经济导报记者表示，“随着城市的发展，地方政府也意识到，常规地产开发，再叠加上产业资源，对城市发展是有持续好处的，从地方政府来讲，这也是城市管理意识能力的提高。”

新兴产业为主导

越来越多的房企在选择拓展更多渠道。

在济南，碧桂园“京”动能产业区项目计划投资30亿元，与中科院自动化所、北京创新研究院、国科控股合作建立协同创新和产业转移中心，重点发展人工智能产业和特种机器人全链产业。

值得注意的是，从单一项目开发转向产业导入的背后，有个名为“科技小镇”的项目在碧桂园的产业体系中，去年以来被频频提及。

碧桂园方面也密集发声，称将在5年内投资1000亿元建设“科技小镇”，一般选址在一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，将突出主导产业，引入龙头企业和产业发展基金，孵化和扶持全产业链发展。

可以说，近年来，在“特色小镇”风口下，房企已经相继进入这一领域，通过培育产业来获得转型、多元发展的机会，而产业内容则主要围绕互联网、人工智能、大数据、文旅产业等。

在产城融合方面，万科也在新业务道路上迈进。其在去年正式成立产城发展有限公司后，今年2月与浙江嘉善签订合作协议，共同开发归谷智造小镇。

7月底住建部网站发布的《关于拟公布第二批全国特色小镇名单的公示》中，上海嘉定区安亭新镇项目具体由万科参与开发，被命名为万科·安亭新镇产城融合特色小镇。7月29日，万科与中国节能环保集团签署战略合作协议，共同开发特色小镇。

在济南，万科云城项目是深圳留仙洞总部基地“万科云城”3.0升级版。据悉，总投资150亿元，建设高端产业孵化、高端服务业孵化、国际商务及城市生活体验四大功能区，以生物医药、智能交通、云制造及新金融为主导产业，是国内第一个大规模双创主题产业园区。

文旅产业仍受热捧

除了将科技等新兴产业作为突破口，文化旅游、养生等产业依然受到热捧。

日前，绿地在山东投建的雪野湖健康旅游小镇项目全面启动建设。以旅游经济为主导，规划业态包括医疗康养、科教创新、旅游度假、文化体验和体育休闲，计划用8年时间建设及培育，总投资逾1200亿元。目前首期产业已完成布局。

此前，荣盛则落子齐河，计划打造温泉小镇项目。根据荣盛发展的公告，其全资子公司济南荣程房地产开发有限公司与齐河县政府签订了《齐河温泉小镇项目合作框架协议》。据悉，项目规划用地总面积约6700亩，用地性质为居住、商业、配套等。

根据规划，未来荣盛将与齐河合作，依托当地丰富的温泉、地热及高尔夫球场等自然资源，将合作开发区打造成集休闲度假、颐养养生、风情商业、创意产业、生活居住于一体的大型温泉小镇项目，力争使之成为业界知名的综合体项目。

除了碧桂园、万科等将产城融合视为发展的重要板块，以熟悉的文旅为主导的华侨城等则将产业小镇作为主营业务发展。

今年以来，华侨城大手笔多地布局进行扩张，而以文化旅游和城镇化为切入口，华侨城有望落子济南。为推动华侨城项目在济南落地，前不久，华侨城集团党委常委、华侨城股份副总裁姚军专程来到济南，就进一步拓展华侨城在济南投资合作空间与有关方面进行了交流。

据悉，华侨城济南历城区华山南项目包括华山湖景区及小清河北区，此外，华侨城还将与章丘区深入合作，把华侨城的产业优势与章丘的旅游资源结合起来。

进行产业资源融合

“常规地产开发，再叠加上产业资源，对城市发展有持续好处。开发企业也在迎合这种转变，提供一些产业资源及融合，或把下属子公司强化联合起来，进行新的产业发展。”许传明对经济导报记者说。

从绿地的业态规划看，其旗下的基建、金融、健康、消费等板块均将成为“小镇”运营的重要资源，为建设提供基础设施、生活配套支持等。

华侨城在全国范围内陆续布局的一系列大型文旅项目中，央地混改的模式，是华侨城拓展布点的方式之一，参与地方国企改革，通过重组方式整合地方文化企业资源。此外，PPP模式是华侨城在进行特色古镇等项目投资时的常用方式。

从目前来看，相较于开发周期短的传统地产业务，房企主导的聚集产业资源的产城融合模式当前大多处于初期发展阶段，仍在摸索中。

部分房企还选择了联手合作。今年6月16日，华侨城与碧桂园集团正式签订战略联盟合作协议。6月21日，云南世博与云南碧桂园签署了战略合作协议，这被看作是云南世博控股股东华侨城与碧桂园战略合作的再延续。此外，碧桂园还与思科、海昌控股、中集产城等形成战略合作，共建产城项目。

按照碧桂园的说法，“科技小镇”的发展路径是“产业先行、产城融合”。碧桂园集团副总裁兼首席战略官林昭宪曾表示，碧桂园有大幅的自有资金，并且可以通过和思科等龙头企业合作，探索具有可行性的支持方式，比如设立科技创新基金。林昭宪也表示，做产业项目“不是赚快钱”，需要有规律、要沉淀。