深圳公租房风波已平 心里的围墙如何拆？

前几天，一篇题为《安居房租客是“二等公民”？这事终于在深圳发生了》的文章在社交媒体被刷屏。文章的核心，是深圳两个商品房住宅小区的公租房（人才安居房）租户与业主争抢小区花园和停车位等公共资源的分配和使用权。

矛盾的出现，要从深圳的保障房政策说起。众所周知，住房是民生政策的根本，在深圳房价高企、住房供需矛盾突出、土地资源紧张的情况下，保障房无疑是政府一项重要的民生工程。但保障房建设周期长、投入大、投资回报率低，为了解决这一难题，深圳市政府引入市场化机制，通过建设-移交（BT）、建设-经营-移交（BOT）、公私合作（PPP）等多种形式，吸引社会投资，试图解决保障房融资难问题。其中一条重要的途径，是政府鼓励开发商在自有产权的待建土地上，按一定比例配套建设保障房，并给予适当提高容积率等一系列政策支持。这种模式中符合条件的开发商，可向政府申请获得土地或税收方面的优惠政策，但必须按照保障房的建设标准和定价标准，将房屋分配给符合条件的特定人群。开发商自有用地配建保障房模式，一方面解决了保障对象的住房困难；另一方面降低了政府资金投入压力，减小了投资风险。

今年上半年以来，深圳不少符合条件的保障房租客陆续搬入这一模式的住宅小区。人才安居房是公租房中比较特别的一类，它不是用来保障社会底层的，而是城市为了吸引高端人才而建设的。按照政策，深圳的保障房租客至少是本科以上学历，很可能是深圳市科技企业、国有企事业单位、党政机关的引进人才，权利意识很强。这次风波中，他们秉承“租购同权”的逻辑，主张既然自己按照规定缴纳了物业管理费，就有权利享受小区花园、停车位等公共资源。而业主遵循的则是市场逻辑：自己为房子付了上百万首付，背上数百万的长期房贷，相比之下，保障房的租客只需缴纳千余元的租金，就能争夺本来就十分稀缺的停车位，这其间蕴含巨大的不公平。

由于国内主要城市都在鼓励开发商在自有用地配建保障房，深圳出现的问题很可能在其他城市同样出现，从而成为普遍性社会问题。

从社会治理的角度来看，商品房住宅小区的公共资源分配问题属于居民自治范畴。业主和保障房租客争论的大部分问题，都是可以通过现有法律和政策依法依规解决的。从短期来看，为了减少冲突，实现居住和谐，比较简单、有效的解决方法，是把商品房与公租房分开管理，业主和租客尽量互不影响。如果暂时不能实现分开管理，也可以通过由政府、开发商、物业管理公司、业主代表和租客代表组成对话平台，通过平等协商的方式解决社区内公共资源分配和使用的矛盾。在有条件的社区，则可以按照民主管理的原则，推动业主和租客落实社区居民自治，按照社区居民“自己管理自己的事情”“大家的事情大家办”的原则，通过理性对话、公共讨论、民主协商等方式，共同解决社区内公共资源分配、公共事务管理等方面的问题，实现社区居民自我管理、自我教育、自我服务。

长期来看，最根本的解决方式，是从规划阶段就对成本和资源配比进行详细的规定和划分。比如保障房的面积及配套如何、是否共用车位等，都应该作出明确规定。2017年8月出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则（试行）》，就是一个可供参考的范本。

深圳风波的最后结果，是万科公园张贴公告重申合同注明保障房属同一物业管理区域，但显然租客与业主意见都难平息；信义金御半山花园则拆除了围墙，达成花园共用、按剩余车位安排的共识，并承诺往后会增加车位。围墙可拆，心里筑起的藩篱却很难拆除，要想解决乃至避免这类问题，还是需要在事前的完善规划上做足功夫。