房企失信“黑名单”呼之欲出 失信者可被限制拍地预售

“萝卜章”伪造证明、“价外价”哄抬房价、五证不全销售、违规垫付首付、虚假房源、捂盘惜售……房地产领域违规行为频现，屡禁不绝。《经济参考报》记者获悉，为有效打击房地产领域违规行为，提高违规成本，相关管理部门正在研究包括房企、房地产中介、物业管理企业以及相关责任人在房地产领域开发经营活动中失信行为的惩戒方案，将对房地产违规行为设立黑名单，确定具体的惩戒级别以及惩戒措施。

其中，包括采取限制或者禁止惩戒对象的市场准入、限制取得政府供应的土地、限制“五证”的发放、限制企业债券发行、限制发起设立或参股金融机构以及小额贷款公司、融资担保公司、创业投资公司、互联网融资平台等机构。同时，在审批证券公司、基金管理公司及期货公司的设立及变更持有5%以上股权的股东、实际控制人时，将其失信信息作为审批的参考。

“本次黑名单是建立在日前发布的房地产领域惩戒备忘录的基础上，为了更好的将该文件落地，相关部门正在研究确定失信行为种类、级别以明确惩戒其行为。”有关人士表示，这将改变目前房企相对于高额获利来说，违规、违约成本低廉导致频繁违规的现状。

7月底，住建部联合国家发改委、人民银行等31个部门联合发布《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，正式确定房地产领域相关联合惩戒对象与联合惩戒措施。

惩戒对象包括房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业。失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员。

中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受采访时表示，这是我国首次对房地产领域失信责任主体延伸至法定代表人、主要负责人等自然人，较民商事立法领域还有扩大，足以看到监管者对失信主体惩戒的决心。

另外，康俊亮认为，此次备忘录签署方涉及发改委、央行、住建部等31个部门，其基本涵盖所有开发企业经营管理过程中需要涉及的部门，促使这些部门信息互通，联合惩戒，加大落地执行力度，基本可以保证惩戒措施落地不留死角。

中原地产首席分析师张大伟表示，在37条惩戒措施里，有多条内容涉及“拿地”和“融资”环节。在拿地阶段，限制政府供应的土地取得、限制预售许可证等“五证”的取得、限制重大项目申报的审批、核减、停止拨付或收回政府补贴资金和保障资金、禁止作为政采的供应商、限制参与公共资源交易、停止执行投资等领域优惠政策。

资金获得方面，失信主体将被从严审核企业债券的发行，限制发起设立或参股金融机构以及小额贷款公司、融资担保公司、创业投资公司、互联网融资平台等机构，限制注册非金融企业债务融资工具，限制、暂停或取消政策性资金支持。

此外，还将依法对惩戒对象实施市场和行业禁入，禁止惩戒对象在法定期限内担任相关生产经营单位的法定代表人、负责人，已经担任的依法责令办理变更登记。将信用信息通报金融机构，作为其评级授信、信贷融资、管理和退出的重要参考依据。推动各保险机构将惩戒对象的失信记录作为厘定保险费率的参考。

康俊亮表示，惩戒措施基本上涉及了开发企业经营管理过程中的所有环节，若严格执行，企业因通过实施失信行为获得的收益很难弥补失信惩戒带来的损失，从而减少违规行为的发生。

康俊亮提醒，必须注意到的是，备忘录关于失信行为的认定还不是很明确。为了避免备忘录在实施过程中，因失信行为认定标准不统一，导致惩戒实施主体自由裁量权过大，使处罚力度减小，降低处罚的惩戒作用，主管部门应当尽快明确失信行为的认定标准。

张大伟认为，现在除了惩戒失信外，还可减少期房比例，逐步过渡到现房交易阶段。引导企业降低负债，提高拿地自有资金比例，要求企业专款专用，不得挪用建设资金等，以避免开发商违约。

自去年以来，地方已开展多轮房地产领域违规行为的整治。以武汉为例，重点打击中介机构违规代理、发布虚假房源信息、哄抬房价、“价外价”、伪造证明规避限购限贷政策等；开发企业未取得预售许可证提前收钱、发布虚假房源信息和广告、不明码标价、捆绑销售等。对于违法违规行为，采取暂停网签、责令退款、吊销执照、关门停业等方式。仅2016年，武汉便发现存在各类违法违规问题的项目124个，对其中的47家开发企业下达了《整改通知书》，并将违规行为记入开发企业信用档案，对问题严重，社会影响较大的1家开发企业和5家房地产代理公司启动了行政处罚程序。