争议“去库存”:“过剩”商业路在何方？

过剩的同时缺少成熟运营商

世邦魏理仕统计数据显示，2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二位，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。

如今，步入新存量时代，商业地产“去库存”的呼声日益高涨。

对于造成目前商业地产明显过剩的原因，中信证券研究院认为，绝大多数城市、尤其是二三四线城市，往往喜欢打造样板工程，也就是城市新核心。这些新核心除了住宅区之外，还有摩天大楼和商业中心。当金融业过分聚集在少数核心城市后，居民的日常消费需求就越来越趋向于通过互联网来满足。

目前，大部分房企早已完成商业地产的布局，其中万科、龙湖、泰禾、世茂等不断推进旗下商业地产项目。

对于商业地产的存量市场，并非都是“过剩”的危机和苦恼。有房企人士认为，商业地产市场总量确实存在局部过剩，但好的商业项目并不多，特别是拥有低成本融资能力和专业运营管理能力的开发商更为稀少，因此，商业地产还是蕴含着很多机遇。

上述人士认为，现在商业地产整体环境变化很快，土地开发、零售升级、以及消费者消费习惯都在变，这是整个行业都面临的问题。

以2007年建成的北京世贸天阶为例，其以得天独厚的地理位置、独特鲜明的建筑风格、世界第三大天幕以及众多国际知名品牌的入驻吸引着消费者的青睐，这里一度被称为“梦开始的地方”。

在步入第一个十年后，其迎来了新存量时代所面临的的问题，商业环境的变化、电商的冲击，消费习惯的改变等，这也促使世贸天阶着手从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验上进行全面的升级改造。

郭增利表示，目前商业地产最大的问题在于做商业地产更多的还是以开发商思维在做，再加上商业地产投资周期过长、财务成本太高，严重制约了行业的健康发展，为了获得更高的收益，项目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

商业地产前路艰辛

商业地产所提供的业态、空间、场景、体验、服务等一系列内容，最终都是为了更好的满足消费者需求以及提升消费者体验。

龙湖商业地产相关负责人表示，龙湖主要通过商业大数据平台，建立与消费者的深度链接与交流，以提升需求预判能力。而在龙湖方面看来，中国轨道节点的商业一定是未来发展出路。

根据戴德梁行发布的《城市更新4.0》研究显示，对于投资者和开发者来说，租赁表现和投资表现是存量改造的两个核心驱动力。最先需要考虑的是地理因素，例如，它是否具有良好的通达性，离最近的地铁站有多远，若项目位于商务区那该地区是否活跃，其周边地区的人口结构如何等等。

截至目前，龙湖天街有近70%的比例都采用TOD模式，以轨道交通站点为中心，以5到10分钟的步行路程为半径。龙湖已经完成了30多个轨道交通节点上的商业项目。

实际上，TOD模式对内部运营的能力要求非常高。项目前期投入非常大，从拿地到建设到开业，一般需要三年才能稳定，再做三年就需要进行业态调整，一个成熟的商业项目需要近十年的时间。

此外，对于已经出现“过剩”现象的存量商业地产，改造出路基本上是以改造写字楼、长租公寓和联合办公运营。从政策支持角度来看，广州、上海、南京等多地试行商改租，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

对存量商业项目的改造似乎并没有房企想象中那么简单。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加。想要建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。从卖产品到卖服务的过程中，地产运营商正面临着艰难考验。