住房租赁新政密集出台 13个城市试点“租售同权”

近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策，其中包括最为引人注目的“租售同权”。

值得一提的是，近日国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

中银国际认为，在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下，国家推动住房租赁市场的发展，根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，以平衡房地产市场供需矛盾，平抑房价，推动住房向居住属性回归。在政策力挺下，租房时代已经越来越近。

“租售同权”同什么权？

户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度，目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩，拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要，在不同的城市，房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此，“租售同权”只是一个概念统称，不能一概而论，各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵，并决定所同“权”的含金量。

“租售同权”的影响几何？

中银国际认为，在房产调控政策将会长期存在的预期下，房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正，近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜，配套制度和国企资源也将会跟上，这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。

房价：租房市场鼓励政策对房价预期上涨的所在城市的整体趋势方向不会产生较大影响，但会大幅放缓房价上涨速度，而房产缺乏吸引力的城市，并没有出台鼓励租房政策的必要和动力，城市房价继续分化的趋势将长时间延续。

投资：在各种因素的共同作用下，租售同权对房地产投资并无太多负面影响。就2017年而言，在土地供给增加、房地产企业现金流改善等因素作用下，中银国际对房地产投资实际完成情况并不悲观，预计在几轮强力调控政策的影响下，下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平，不会对经济稳定增长起到拖累作用。

租金：随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多，长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势，政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外，“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。

人口：类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设?较高门槛，在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩，降低外来人才生活成本，帮助外来人才解决后顾之忧，增强城市亲和力，提高对人才的吸引力。

制度：此次鼓励租房政策中各地基本都提出建立租赁信息平台，同时强调必须是在有关部门备案的租赁行为才能作为“租售同权”的依据，这将为规范租房市场打下较好的基础，为租房市场形成长效机制重要一环积累重要的信息。另外，租房相关信息规范化后，还可以与未来将出台的房产税、不动产登记制度进行对接，同时还能与金融部门联动，为整体房地产长效机制的完善和地方财政收入转型做好必要的准备。