济南二手房降价数据满天飞 超低价假房源“钓”客户

济南的二手房价格到底跌了吗？这是市民普遍关注的一个问题。由于二手房的实际成交价很难透明化，多数中介机构也不愿公开，因此不好从整体上下结论。“挂牌价出现下降是有可能的，有多种因素影响。”在济南二手房市场从业近10年的李先生说，但不能因此说济南的二手房市场出现了拐点。

套路1

车位单卖 人为“降价”

李先生进一步解释说，以南部大型社区领秀城为例，由于新房开发接近尾声，目前基本上是二手房交易为主。由于教育、商业等配套逐步完善，房价在过去这一轮上涨中，可以说表现抢眼。最猛的时候，一套三室的房源一个月就涨几十万。现在二手房的单价普遍在2.2万—2.5万元左右，面积130平方米左右的三室房源大多超过了300万元。

“实话实说，总价300多万的房子，对不少客户来说，门槛不低，不管是首付还是月供，压力都增加不少。”为了避免高总价吓跑客户，多数中介机构想办法人为“降价”。最常见的方式就是把车位从总价中摘出来，单卖。比如，一套房源总价330万元，含一个地下车位。在挂牌出售时，中介往往建议卖家“只挂房子的价格，车位要买的话另外算。”该小区车位单价20万-30万不等，这样就能把住宅的挂牌价拉低10%左右。李先生说：“高总价的房子一般都这样卖，起码，一部分买家在心理上比较容易接受。”

套路2

超低价假房源“钓”客户

一家连锁中介机构的经纪人王女士透露：“我们在有些网站平台上发布房源的时候，价格偏高的，系统会弹出提示，大概意思是售价高出了平均价格，建议修改。如果不修改，也可以，但可能点击、咨询的客户就很少。”她说，现在价格明显低于市场价的“广告房源”仍然大量存在。也就是虚假房源，目的就是“钓”买房客户，这类压根不存在的超低价房源也会对挂牌价产生一定的影响，起码会拉低平均数。

这种假房源虽然一直存在，但市场转熊的时候，数量格外多。“有的经纪人一两个月不开张，任务完不成要倒扣，连基本工资都领不全。在网上发些价格超低的假房源吸引客户，虽然老套，但效果还是有的，总能忽悠来一些图便宜的人。”各个二手房平台都在打击虚假房源，但由于和经纪人存在利益捆绑，事实上难以根除。

套路3

新房限价 二手房也难涨

“我们觉得，还有一个重要因素，对二手房市场有一定的影响。”济南某中介机构的负责人指出，济南目前对新房实行限价，也就是控制开发商的利润率，在预售时对价格进行管控，不允许随意涨价。

这样一来，有一部分新房是低于正常市场价销售的，消费者也不傻，有超便宜的新房可买，宁可到售楼处去排队，也不肯光顾没有任何管控的二手房。因为二手房的产权已归个人，价格不可能受到干预，因此涨跌完全取决于市场供求。所以，大量价格适中的新房开盘就售罄，二手房的交易量受到不小的冲击。

新房、二手房价格是联动的，在成交方面又是互斥的。新房价格受限了，二手房价格就很难大涨。大量的购房者涌到新房市场，二手房的买家势必就会减少。

专家观点：

二手房价大涨不可能 大跌也没戏

济南房地产界的一位资深人士指出：“没法掌握全面的市场信息，从现有情况来看，济南的二手房交易量已经在走下坡路。调控政策的威力逐步显现，因此别再指望房价像过去一年那样，一步一个台阶，一路攀升。房价上涨势头明显减弱，涨幅下降，但并不代表房价立刻掉头向下、市场拐点出现了。政策看不到任何松动的迹象，照这个形势下去，二手房未来横盘的几率比较大。今后一段时间内，大涨不可能，下跌也没看到苗头。如果房贷继续收紧，购房实际成本持续上升，可能会导致市场变盘，这还有待进一步观察。从这个角度来说，刚需自住的购房者，不要被各种所谓的数据所迷惑。有合适的时机，就可以下手买。”

另外，济南的二手房价格不能简单地说是涨还是跌，应该具体来分析。市场波动再大，通常配套资源比较好的二手房，比如学区房、地铁房、次新房等，价格更为坚挺，继续上涨的可能性较大。而配套不完善的房源则有可能率先降价。