济南二手房降价了？不靠谱 以挂牌价判断房价涨跌不科学

9月初，网上济南二手房降价的消息满天飞，不少购房者很迷茫，是不是拐点来了?要不要坐等房价下滑再抄底?记者调查发现，二手房市场只能说涨幅放缓，判断降价为时尚早。满天飞的最新房价表并不靠谱，数据“早产”、互相打架甚至误导购房者。专业人士提醒，别把二手房平台吸引流量的“广告”当成了房价指南。

一些平台房价数据不是早产就是打架

近日，不少自媒体转载网站数据称，8月份济南的二手住宅挂牌价首次出现下降。信源来自一家网站的统计，2017年8月二手住宅挂牌均价16939元/平方米，比7月的17102元/平方米，下降了163元/平方米。

8月16日，一微信公众号发布号称“济南8月最全最新房价表”，援引另外一家网站的统计数据，7月份的二手房挂牌均价为15306元/平方米。当时，8月份刚过一半，居然就有了8月份的房价统计数据，如此“早产”的价格，其真实性令人难以信服。

“最关键的一个问题，同样是7月份的济南二手住宅挂牌价格，两家网站的统计数据相差接近2000元/平方米。老百姓该信谁呢？”济南房地产市场的一位资深人士指出，各种所谓的最新价格满天飞，数据打架，在很大程度上容易误导购房者，进而影响公众对市场判断。

挂牌价含水分 不等于真实房价

济南的二手住宅挂牌价格到底是多少？有没有下降呢？

“挂牌价这个数据并不重要，不是成交价，在很大程度上来说，没有多少参考价值。举个例子，我有一套二手房，市场价200万元，我偏要挂牌卖300万元，完全可以。结果就是可能挂一年都没人买，你能说这里的房子就涨到300万了吗？真实反映市场的是成交价。也就是说，最终卖价才是真实的房价。”济南一家中介机构的负责人解释称，在实践中挂牌价往往有水分，普遍高于实际成交价。“以挂牌价来判断房价的涨跌，并不科学。”

在唯一一家承诺价格100%真实的二手房平台上，记者查询了一批成交价、挂牌价的房源发现，两者的差距并不小。以历下区名士豪庭8月20日成交的一套房源为例，挂牌价239万元，最终实际成交价231万元。历城区锦绣泉城一套房源挂牌298万元，最终成交价为290万元。领秀城中央公园三区今年初交易了一套128平方米的房源，挂牌价268万，实际成交价240万元。

同一小区数据都互掐 能靠谱吗

以某网站8月发布的所谓济南最新房价为例，中海国际社区均价才8200元/平方米。记者在中海国际社区实地探访了几家中介门店，发现二手住宅的单价普遍在1.9万元左右。

那么，这个8200元是怎么出来的呢？“售楼处在售的40年产权公寓差不多是这个价格，估计就是这么来的。”该社区一家中介门店的负责人说，这个价位连地下车位都买不到。

家住伟东新都一区的张先生最近在卖房，在手机上看到自己的房价“涨”到了3万多元/平方米，激动不已：“楼下的邻居两个月前刚卖了房子，单价还不到2万。我跟中介说2万就卖，这么说，我报价太便宜了。俩月就涨了100多万！”然而，小区附近多家中介机构的经纪人告诉他，成交价就在2万元左右，位置、装修差的，还卖不到这个价。

最终，一家中介门店的店长给他指出了这份房价表的漏洞：伟东新都的房子单价过3万元，表格里的“伟东新都新贵都”的单价只有2.1万元。住在该小区的居民多数都知道，新贵都就是伟东新都一区，同一个小区的数据都互相“掐”，这能靠谱吗？

平台吸引流量乱忽悠 别把“广告”当房价指南

那么，这些网站为何热衷于发布最新最全的小区数据？甚至不时“早产”？济南房地产界的一位资深人士透露，原因其实很简单：为平台增加曝光率，通过这种方式做自我宣传，扩大知名度和影响力，等于是免费的广告，吸引流量。“据我所知，多数平台对每个城市都有考核量，每月曝光几次，规模影响多大，是有指标的。”

但是，由于平台之间的竞争日趋激烈，于是就看谁的数据早、谁的数据全。反正发布这种挂牌价，也没有人去监管。于是，真实性、严谨性大打折扣。而微信公众号等自媒体在引用这些数据的时候，往往会标注一个免责声明：数据来自某某平台，仅供参考，难免有疏漏，欢迎指正。

如果买房者和卖房者把这种价格表作为交易的“指南”，无疑是掉进了大坑。