前8月50城土地出让金增三成 熔断、摇号再现市场

在住宅交易因进入传统淡季而降温之时，土地市场的热度丝毫未受影响。

今年7、8月份以来，土地市场供需两旺。在监管层的督促下，热点城市加大土地出让规模，并采取各种措施防止土地价格过高的现象出现。需求端的热情也十分高涨，房企争抢部分热门地块。

根据中原地产的统计，今年1-8月，全国50大城市的土地出让金额高达19671亿，同比上涨34.3%，京沪杭三地的土地出让金超过千亿。其中，6、7、8月三个月的出让金合计超过9000亿，相当于前8月的一半。

分城市看，北京、广州两个一线城市成交土地的规划建筑面积已经翻番。重庆、成都、嘉兴、无锡等城市的土地单价则实现超过100%的增长。

分析人士指出，房企补仓的时机已经到来，对土地的需求十分强烈，预计未来土地市场仍将维持较高的热度。

土地市场逆势升温

8月31日，南通迎来两宗宅地出让。其中，长泰路东R17010号地块经过一个半小时311轮的竞价后，地价达到最高限价16500元/平方米。根据规则，该地块将于9月5日以此价格，由多家开发商采用摇号方式确认最终竞得人。

此前的8月28日，长沙正式出台了类似的“熔断+摇号”规则(土地熔断，是指当地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效)，即设定最高限价，达到该限价后如有多家企业继续竞标，则改为现场摇号的方式确定竞得者。8月底，上海也连续采用招标挂牌复合方式出让了数宗土地。

这些交易规则的变化，意在防止高价地的出现，这也侧面反映出土地市场交易旺盛的现实。

根据中原地产的统计，截至2017年8月30日，今年全国卖地最多的50大城市，合计土地出让金额高达19671亿，再创历史新高，同比涨幅达到了34.3%。

从成交面积上看，北京、广州、温州、菏泽的成交土地的规划建筑面积涨幅均超过100%。从成交价格上看，北京以21024元/平方米的单价位居全国第一，同比上涨81%。另外包括重庆、成都、嘉兴、无锡在内的12个城市，土地单价实现翻倍。

由于设置了相应的限制性条款，北京、上海、南京、苏州、武汉等热点城市的溢价率均比去年大幅下降。但在激烈的竞争下，部分三四线城市的土地溢价率仍然高企。如在8月14日，青岛的一宗土地经历了299轮竞拍后仍未决出竞得者，暂由出让人收回，转至线下竞拍商品房销售价格。

事实上，由于受到楼市调控影响，一二季度的土地市场相对平静，真正的升温从6月开始。供应端的发力，被认为是刺激交易的主要原因。

今年4月6日，住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

此后，热点城市便开始大量供地，土地供应规模和质量均好于此前。8月末9月初，北京、上海、武汉、合肥等地仍在批量推出土地。截至目前，一线城市的土地成交面积已达到去年全年的水平，三线城市的供地规模也明显高于去年同期，热点二线城市的绝对供地量也较大。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，热点一二线城市推地规模较大，但由于受到政策限制，土地溢价率并不高。部分三四线城市的地价反而高企，这些城市有可能成为下一轮土地交易的热点。

值得注意的是，这段时间正是房屋交易的传统淡季。今年6-8月间，北京、上海、广州三地的新房交易规模同比几乎减半，被认为处于“触底”阶段。因此，此轮土地交易的火爆，也被称为“逆势升温”。

库存规模下降明显

从需求端来看，房企的拿地意愿同样强烈。“传统的开发思路是，市场不好时拿地，市场好时卖房。”北京某上市房企营销负责人向21世纪经济报道记者表示，“当前正是拿地的好时机。”

按照该人士的观点，经过了2016年和2017年上半年的火爆销售，房企的库存大幅下滑，但手中的资金较为充裕，可以说“既有拿地意愿，又有拿地实力。”

其中，拿地意愿最为关键。上述人士表示，传统房企对规模的追求仍在继续，土地储备是决定下一个上升周期中业绩的关键。因此，企业对土地的竞争不会放松。

中原地产的统计显示，今年前8月，50大房企的招牌挂拿地金额达到了14910亿，同比上涨了49%。其中有21家房企的拿地支出超过200亿，碧桂园、万科、保利的拿地支出则超过千亿。

从拿地趋势上，也能看出房企正在借助此轮供地热潮增加储备。公告显示，今年3-5月，万科的月度新增项目分别为8个、11个、9个;但在6-8月的“供地潮”阶段，万科的月度新增项目上涨至17个、20个、24个。

但由于土地招拍挂价格已攀升至高位，仍有大量的企业将目光转向并购市场。因此有业内人士认为，土地交易的实际规模要明显大于公开市场的交易规模。

房企全力拿地背后的另一个事实，是城市商品房库存规模已经大幅下降。

来自统计局的数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为6.35亿平方米，比2016年初的高点下降了约1亿平方米，降幅约为14%。

今年8月，龙湖地产首席执行官邵明晓在业绩会上表示，过去两年全国去库存的效果非常好，如今一线和二线城市库存量都不足10个月，而在2014年的时候，库存的去化大概是16个月左右。华泰证券也认为，经过多年去库存进程，三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经不复存在。

有机构认为，尽管房地产市场的区域差异仍然存在，但库存规模大幅下降，说明新一轮的市场周期正在蓄力。因此，土地交易的升温，也有房企跨周期布局的考虑。

易居(博客)克而瑞在近期的一份报告中也指出，从投资的角度看，未来房企拿地积极性将继续保持。尤其是近期部分城市加快了供地节奏后，房企拿地的机会将加大。同时，部分房企或会强化对城市群周边的三四线城市的拿地力度，以更好地改善土地储备结构。