三问租购同权：租房真能上名校? 租金会涨吗?

人民日报

这段时间，“租购同权”火了。“租房能像买学区房一样上 名校 ”“租房也能落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策，引起广泛关注。

今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出此举是“解决新市民住房问题的重要方式”。

“租购同权”到底是什么？会带来哪些改变？还有哪些坎要迈过去？

租房真能上“名校”吗？

租购同权是好事，但也没必要夸大含金量

7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，第一次出现在我国地方政府的正式文件中。

所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们最关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能上名校”，成了此次引爆“租购同权”热议的捻子。

“一开始不少人还真信了，小区业主微信群里都 炸锅 了。”家住广州海珠区一套“学区房”的袁倩说。袁倩手中的这套房，是2014年购入，对口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3，3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本上名校，那我们之前的投入岂不白费了？将来换手，也肯定卖不上价钱吧？”

随后一段时间，来自政府部门的权威解读使“真相”渐趋明朗，袁倩也慢慢安下心：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有效的“居住地证明”，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是突出强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“精准定位”到名校。“租房也能上名校？这事八字还没一撇吧？”袁倩说。

7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是，这些城市将同权重点放在了户籍上。比如，无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。

“推动租购同权，不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚：首先，“租房可以落户”不是新鲜事，而是早已有之，以前除了购房人员之外，投资人员、外来务工人员也都能落户，只不过购房落户更为干脆利落，其他两类还要满足一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房未必就能落户”，照样得满足相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满5年。

“北京、上海就不会提 租购同权 吧？到北京租个房，孩子就能上名校，怎么可能呢？真那样，全中国还不得有一半的人挤过去？”李斌打趣说。

“这几年长三角地区的城市普遍发展不错，上海的 虹吸作用 也很明显，无锡的外来人口增长其实并不快，需要在落户门槛上 松松口子 。”李斌揣测，此次新政的目的更多还是为了增强无锡的城市吸引力和竞争力。

租购同权面临哪些刚性制约？

在一些人口大规模流入的城市，完全做到“租购同权”还不现实，最大的难点是优质公共资源的供给能力不足

“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方政府公共资金的最主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但一定程度上讲，交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量都不一样，国内什么时候实现 租购同权 还真不好说。”

不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待，但要真正实现并不容易。

“推动社会公平当然是好事，但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到，目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，最后才是既无户籍也无住房的人群。她认为，在学位富足的区域，租房者的子女理当能够入学，就近享受义务教育，但如果“僧多粥少”、学位紧张，还是应该维持现状，“毕竟买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城市完全做到 租购同权 还不太现实，最大难点是优质公共资源的供给能力不足，特别是与 学区 紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动而立即同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。

仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力最凸显、租房者扩权需求最强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁所说，像北京这样的一线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，事实上就是对“权”的限制，“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。

从另一方面看，“租购同权”也非“盲目画饼”，而是大势所趋、现实所需。

“中央提出， 房子是用来住的，不是用来炒的 。既然是住 ，除了自有产权的房子之外，租赁住房也是解决 住有所居 的一种重要方式。”任兴洲认为，“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的长效机制，一个重要举措就是通过租售并举来满足城镇各类人群的住房需求，而要使 租售并举 落到实处， 租购同权 势必要提上重要的议事日程。”

“过去，我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房之上，比如买了房子就更容易落户，落户后孩子就有享受在 学区 入学的权利。再加上购房会带来 财富效益 ，升值空间大，人们就会更踊跃地购房。尤其在供需矛盾比较突出的一、二线城市，购房需求越来越旺，房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来，如果让租房者也能逐步享受到同等的公共资源，这些人群就不一定非挤到购房的“独木桥”上，“这样一来，人们买房会更加理性，有利于房地产市场平稳良性发展。”

租购同权会推动租金上涨吗？

目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化

“前几个月，全家一到周末，就四处看房、谈合同。 租购同权 的信号一出来，我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望，看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居王海一家目前还在租房，“幸好小区幼儿园的学位充足，闺女能就近入园，可几年后上小学咋办？都抢着上好学校，不买房能挤到前面吗？”王海坦言现在的心情很微妙，“房子肯定还是要买的，只不过希望 租购同权 能让房价有所松动。”

同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利提高了，那租金是不是就能涨？可如果大家都被吸引着去租房，房产本身的价值会不会缩水？”相关细则没出来，袁倩现在也拿不太准。

“租购同权”，到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动，但绝不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。更重要的是，决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析，国内租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不超过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”

“ 租购同权 最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实“租购同权”还应该更接地气，重点考虑新市民眼下最迫切的需求，“首先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，他们才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。”

任兴洲认为，“租购同权”绝不单是一个住房问题，更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化，尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制，使人口流入地获得相应义务教育的财力支持，让其有足够的能力改善当地教育条件，增加优质公共资源的供给。“同时，还要做好配套的制度设计，避免造成过度的人口 虹吸效应 ，加重 大城市病 。因此，与租购同权相伴随的，必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。”