北京法拍房限购 捡漏购房要警惕风险

随着信贷门槛的提高，普通商品房贷款优势正在缩小 起拍价低的“法拍房”进入人们的视线，成交价也是一路看涨——

限购后 买法拍房还能捡漏吗？

4月底，北京将法拍房正式纳入限购范围，要求竞拍人必须拥有购房资格，才可以办理产权登记。但即便如此，法拍房仍因为价格较低的因素，受到市场追捧。尤其是二套房贷款必须80%以上的规定，在提高了普通商品房首付门槛的同时，也让法拍房必须全款的规定显得不再那么困难。

这就使得之前很多不知道还有此种购房方法的置业者，最近也开始打听起购置法拍房的操作流程及注意事项，希望可以捡漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在竞买的过程中也存在实际费用负担过高、产权不清等诸多风险，置业者应谨慎为之，以免使自己处于被动之中。

全款法拍房低于市价首付款

法拍房虽然在今年也纳入限购了，但因为价格低于市价，仍受到了不少购房人关注，希望能够从中捡漏。所谓“法拍房”，顾名思义，其实就是法院拍卖房产的简称，专指那些遭法院强制执行拍卖的房屋，其产生原因主要包括拖欠商业贷款、民间借贷、因故司法没收及无主财产等。

法拍房之前之所以不受重视，一个重要的原因是必须全款，在信贷宽松的时代，全款买房被认为是成本非常高的事情。但如今，随着信贷收紧，普通商品房的首付比例不断上调，认房又认贷的前提下，二套房首付比例已经达到了80%，这就让价格明显低于市价的法拍房重新显出了优势。

黄斌(化名)是某医院的外科大夫，妻子在大学教书，一直想换购一套大户型作为改善房。除了在楼市里关注消息以外，黄斌听朋友聊起法拍房，得知价格会低于市价很多，于是最近开始向中介打听如何可以顺利购买“法拍房”房源。

“现在居住的房子面积不是很大，想着今年把老家的父母接过来一同居住，需要再买一套大户型。”黄斌告诉北京青年报记者，“他最近关注了几套即将开拍的房子，价格低于市价很多。但最终能以什么价格成交，并且购买法拍房有没有风险，他自己心里也没有底，最近还在征求家里人的意见。”

黄斌介绍道，他在网上关注的一套法拍房，是中介介绍的。房子位于朝阳区国奥村，紧邻奥林匹克公园和鸟巢、水立方。起拍价是1513万元，南北通透的三室两厅，面积约202平方米，单价约为7.5万元/平方米。而根据链家网的显示，目前国奥村的二手房报价在10万-14万/平方米之间，一套204平方米的三居室，报价2620万元，单价约为128564元/平方米。相比之下，黄斌关注的法拍房价格优势明显。

“中介告诉我这套房子低于市场价900万，而且只需要交总房款3%的契税。”而同户型的二手房，按照80%的首付来说，仅房款就需要2060万元。黄斌透露，虽然价格很诱人，但实际竞拍时价格会抬高到多少，他自己心里也没底。

与黄斌还在纠结观察不同，张女士在今年成功购入了一套法拍房。竞拍价格虽然出现了大幅上升，但仍比市价便宜不少。张女士介绍，她拍得的房子位于西城区，是一套64平方米的一居室，起拍价370万元，最终以751万元的价格成交，折合单价约11.75万元/平方米，即便价格大幅提高，但由于周边二手房报价都在13万元/平方米左右，因此张女士仍认为算是捡漏成功。

随着信贷门槛的提高，普通商品房的贷款优势正在缩小，起拍价低的法拍房进入人们的视线，成交价也是一路看涨。

据从事法拍房交易的中介吴先生介绍，不少购买法拍房的置业者有着跟黄斌类似的想法。但吴先生也同时表示，从总的购买人群上来看，参与竞拍的人明显增多，都在寻找捡漏的机会。

北京法拍网的数据显示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周将有278套开拍房源。其中海淀区和朝阳区的房源数量最多，均有超过100套。

房价低与司法拍卖政策有关

法拍房价格较低，那么个人买家该如何购买“法拍房”？据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。无论哪种方式，都需要在竞拍前预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。

据中介吴先生介绍，法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。

早在2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中，该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

换句话说，若一套“法拍房”的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。

在“北京法拍网”上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后，再次降价的房源。

捡漏购房要警惕风险

与普通商品房相比，法拍房的确有比较明显的自身优势，但是走“捷径”购房，置业者也会面临诸多风险。据北京市律师协会律师介绍，竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、房地产市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。

那么，面对诸多隐患，购买者在竞拍前要特别注意哪些问题？

首先，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，“如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。”

其次，注意拍卖房产的产权共有情况，比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人。例如有的法拍房，在法庭拍卖前原房主和他人签署了长期的租赁合同，如未提前协商好，很可能出现租户不愿搬离，竞得人无法入住的情况。

第三，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。

最后，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若购房人因“贪便宜”而急于购房，可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，竞买者有必要在房产拍卖之前对房屋进行实地考察，掌握第一手资料，做到心中有数，同时辨别中介方的“推销说辞”，理性购房。

看到这些，不少人对法拍房更加疑惑不解：法拍房那么复杂，我们还能好好捡漏吗？对此，北京法拍网投资总监关越表示，法拍房之所以低于市场价，是因为其存在各种各样的风险，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“捡漏”。竞拍前，购房人应该提前做好工作，事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。如果遇到比较复杂的(如带有租约)的法拍房，尽量选择避开，因为执行法院通常不会强制租客腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。