两天七城升级调控剑指限售 或进一步打击炒房客

9月22日、23日接连两天，南宁、重庆、南昌、长沙、西安、贵阳、石家庄共七城升级楼市调控。除西安楼市调控新政着眼于强调“商品房调价申报”外，其余六城剑指“限售”。

《中国经营报》记者注意到，各地调控措施因地制宜，如长沙、石家庄还延长了外地人在当地城市购房的社保或个税缴纳期限；贵阳针对有过两次或两次以上住房贷款记录的职工家庭将停止办理公积金贷款。此外，“限售”成为本轮调控的一大亮点。南宁、重庆、南昌要求商品住宅房源在取得不动产权证满两年后方可转让；贵阳、长沙要求商品住宅房源在取得不动产权证满三年后方可转让；石家庄要求自9月23日起新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。

与往轮全国城市楼市的调控政策重点落在限购、限贷上有所不同，此轮调控政策在实施限购、限贷的常规性措施基础上，首次全国大范围内启用限售政策，通过限制二手房市场交易来稳定楼市。

早在2017年3月起，北京在全国范围内率先实施限售，截至5月，据中原地产研究中心统计显示，加入限售的城市队伍迅速扩大至近30城；而9月22日和23日这两天，这支城市队伍又“收编”新成员，据记者不完全统计，截至发稿时，全国执行限售政策的城市数量已达44个。

房价难抑七城联动加码调控

记者通过梳理2017年的政策及市场变化路径发现，其中重庆和贵阳此前的调控力度相比其他城市较宽松，因此这一轮调控加码是“提紧”，缩小了与其他城市，尤其是一二线城市调控严苛度的差距；而南宁、南昌和长沙尽管此前已经历多轮调控，但仍拴不住房价跳涨的步伐。

从房价上涨的数据来看，本轮调控中七个城市的商品住宅价格曲线式上扬，或许是调控再度加码的最根本原因。

记者注意到，9月22日之前，贵阳的楼市调控内容只有一项，即二套住房公积金贷款最低首付比例从20%上调为30%，并不执行限购。在此背景下，前8个月贵阳房价稳步上涨。根据国家统计局公布的新建商品住宅价格指数，贵阳房价连续8个月都出现环比增长和同比增长，8月房价环比涨幅0.7%，同比涨幅9.2%。回望过去8个月中每个月的涨幅情况，环比涨幅值最高为4月的1.5%，最低为2月的0.4%；同比涨幅值最高为8月的9.2%，最低为1月和2月的5.4%。

重庆在9月22日之前针对楼市买卖行为的调控政策也只停留在对外地炒房客不予办理信贷的层面，政策环境相对宽松。从上半年数据来看，楼市成交量经历了先涨后跌的变化，成交价格却持续一路攀升。克而瑞数据显示，2017年上半年重庆商品住宅成交面积1258.87万平方米，排全国第一，同比增长30%；上半年成交均价8735元/平方米，同比增长29%。从下半年开始，成交量持续回落，房价仍保持高位稳定，重庆8月的住宅成交均价为9875元/平方米，环比7月仅微跌0.8%。

长沙在迎接此轮调控前，已经历4轮加码，戴上了“限购”、“限贷”、“限地价”、“限房价”的“镣铐”。

然而面对供不应求的市场，这些措施似乎“火力不足”。据长沙当地媒体和地产研究机构消息，几次政策收紧，楼市热度不减，年初时曾出现卖断货的现象，如今依然维持着逢开盘必售罄的火爆销售态势。因此房价如脱缰的野马，长沙内六区商品住宅均价从2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8个月间涨幅近15%。

无独有偶，调控已较严格的南昌，其房价依然“高调”。据国家统计局公布的数据，15个一二线热点城市的新建商品住宅价格涨幅趋降，而8月出现停涨的情况时，南昌“逆势而行”，连续7个月出现环比上涨，8月的环比涨幅为0.9%，相比7月扩大5个百分点。

克而瑞华东区域研究经理沈宁远告诉记者，由于全国楼市的热度正从沿海地区向中西部地区转移，所以迫使中西部城市密集出台调控政策。

“限售”或打击楼市短期投资客

此轮新“收编”的六个城市，采取“限售”措施来维持楼市稳定，调控方向并非盲目。据克而瑞研究机构数据分析，部分城市楼市持续高烧，与投资客的涌入不无关系。

比如前文提到重庆商品住宅在2017年上半年成交面积1258.87万平方米，排名全国第一。克而瑞研究判断：“重庆上半年成交量大幅增长，一方面由于投资客群增加，消耗部分市场容量，另一方面由于改善需求释放，以及购房者对未来楼市预期看好，加快出手速度。”

由此看来，实施“限售”或将挤出一部分投资性购房需求，从而更好地维护楼市稳定。

资深房地产专家马英枢接受本报记者采访时指出，“限售”政策的“维稳”效果需要与当地市场的投资客情况结合起来考虑。

“限售其实是限制了二手房市场的流动性，对楼市里的短线投资客是一个沉重的打击。不过南宁、贵州等城市的投资购房需求中，属于做两三年短线投资的可能不多，这些城市的投资客看中的应该是未来更长年限中的投资获益情况。”马英枢告诉记者。

他判断，这一波调控潮的来袭，从中可看出政府进一步打击楼市投资投机氛围的决心，其中对房地产短线投资的打击限制会更严厉，若未来几个月楼市热度继续上行，不排除会再出台调控措施。