行业集中度不断提高 规模化惯性驱动房企继续盲目扩张

刚刚过去的上半年，尽管宏观调控依旧从严，但龙头房企的销售业绩仍然光鲜亮丽。万科、恒大、保利、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿元，其中，万科销售金额突破2500亿元。从千亿元级房企数量来看，2017年上半年“千亿元军团”房企的数量比去年上半年的5家有突破，增加了2家，预计2017年全年千亿元级房企数量将在20家左右。其中，万科等或许可以突破6000亿元销售额大关。

总的来看，2017年上半年，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企之间分化发展的格局愈加明显。接下来，“大鱼吃小鱼”“兼并重组”等现象将成常态，行业集中度将进一步提高。

虽然楼市已经进入下半场，规模化的发展时代已经过去，楼市也进入新一轮的市场调整期，但是，今年上半年龙头房企的销售规模不但没有下降，反而利用今年一线城市、部分二线城市楼市进入市场调整期重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。除了出现7家1000亿元销售规模的房企，500亿元以上销售规模的房企突破了15家，100亿元以上销售规模的房企也突破了75家。

另外，从今年上半年销售金额TOP10房企尤其是已经达到2000亿元规模以上的房企来看，在**一二线城市楼市调控从严的市场背景下，三四线城市迎来了放量的窗口期，今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高，这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

从今年上述部分房企全年业绩目标来看，销售金额直指2000亿元以上，甚至有的房企内部销售目标为6000亿元。这并不是企业继续规模化扩张的个案。据笔者了解，企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续盲目扩张。从品牌房企发展目标来看，在制定“十三五”发展计划之时，规模化仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目标。

简言之，部分3000亿元以上的房企规划万亿元目标，1000亿元以上的企业规划2000~3000亿元的目标，500亿元企业规划1000亿元指标，刚刚百亿元企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的指标，区域化的房企急于进行全国化的市场布局，全国化的房企急于布局全球**城市的战略扩张。总体来看，一方面，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中，市场集中度也会越来越高，另外一方面，典型品牌房企的规模化的速度似乎并没有降下来，大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

在笔者看来，规模化虽然仍是未来趋势，但房地产行业的市场容量一年也就10万亿元左右（2016年高峰值11.7万亿元），如果未来3~5年出现2~3家万亿元的房企，再有30家左右的千亿元级房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，对于这些中小企业房企来讲要么被洗牌被挤出市场，要么在转型的道路上做的小而美，在行业中仍然有自己的一席之地。

从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企还会利用自己规模化的优势“保量”，即使“以价换量”也要“冲业绩”，确保规模上的市场地位。而此时，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，也是“大鱼吃小鱼”的市场时机，笔者预计，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。

从目前行业竞争格局来看，千亿元级房企之间的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位，竞争异常激烈。而对于大型民企来讲，行业内的收购机会也不会错过，比如恒大频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权；融创积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地等房企的项目或股权，进行规模化扩张。在此背景下，中小房企的生存空间将被进一步压缩。

值得注意的是，待2017年上市房企年报出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%~9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。鉴于此，笔者认为，单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险，同时非住宅销售业务若不成熟，中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。因此，“有质量的增长”应该成为所有房企新的战略选择。