金九银十济南楼市冷清没房可卖？其实真相是...

楼市素有“金九银十”之说，然而，从去年开始，这个传统楼市旺季之于济南又有了另一层意义。从去年10月2日济南发布“限购令”至今，济南房地产市场调控大幕开启已整整一年。这一年间四度“出招”，济南楼市发生了哪些变化？

假日期间省城某售楼大厅里有点冷清，不少楼盘目前处于没房可卖的境地

市场房源：这个假期有点“冷”，不少楼盘“没房可卖”

去年国庆假期，济南某房企违规炒作，一度导致千人抢房的画面仿佛还历历在目，那么时隔一年，又是一个国庆假期，是怎样的情形？假期期间，记者走访了省城南部和东部的几处楼盘发现，三三两两的看房者，屈指可数的签约者，几乎就是这个“金九银十”销售旺季的样子，有些售楼处甚至售楼顾问比购房者还多。不过，在这一看似冷清的背后，其实是多楼盘开盘就被“秒光”，几乎没房可卖的市场。

在二环南路附近一售楼处前，“最后四栋错过再无”的广告牌格外醒目，不过大厅内看房者寥寥无几，只有签约处有位购房者在办理手续。“住宅前阵子一推出来就被抢完了，后续我们还计划开盘最后两栋，不过可能要到十月中下旬了”，原来，这个楼盘目前在售的并不是住宅而是公寓。

而在工业北路附近一处9月23日晚间才开盘的楼盘，当时共推出两栋高层370套住宅产品。一周的时间，记者来到此处时，仅余下十余套，位置优越的楼层已经被卖光，售楼处内4、5拨购房者正在看房。“剩下的这几套我们采取先到先得的形式，谁先付款就是谁的”，一位置业顾问告诉记者。像这样开盘仅一周就几乎卖光的楼盘不是个例，在这一年的史上最严调控政策下，多个楼盘屡屡开盘即售罄。一房地产行业资深人士分析，根据政策，在建楼盘的工程进度与预售挂钩，造成可售房源有限；而市场供应大幅减少，楼盘又存在了惜售情绪，也就出现了这种现象的发生。

房价管控 调控一年房价趋稳，暴涨或暴跌都没可能

“限购”这一年，调控政策不断跟进加码，购房者们最关心的依旧是房价会不会降这个问题。“这一年来的调控，还是围绕着‘房子是用来住的，不是用来炒的’，目的是促进房地产的平稳、有序、可持续发展。也就是说，‘暴涨’和‘暴跌’这些不利于房地产健康平稳发展的走势都不会发生”，一位业内人士告诉记者，别看控制房价“暴涨”不容易，可真要是遇到“暴跌”，想再次拉动起来会更难。

回顾这一年的数据，尤其是进入2017年，在持续加码的楼市调控指挥大棒下，济南的房价进入了稳定期，价格波动幅度不大。重启限购后，去年10月济南新建商品住宅价格涨幅放缓，不过环比涨幅仍在3.4%；去年11月，新建商品住宅价格涨幅进一步放缓，环比涨1.1%；去年12月，济南结束了新建住宅价格和新建商品住宅价格环比连续16个月的增长，2016年12月、2017年1月连续两月下跌。今年2月份环比持平；3月份房价开始抬头上涨0.6%；4月份，济南史上最严楼市限购加码政策出台，涨幅为0.4%；而5月份新房价格环比涨幅0.5%；6月份环比涨幅开始回落，较上月降了0.3个百分点；7月新房价格环比涨幅则仅0.1%。8月份，根据国家统计局发布的70个大中城市价格统计数据中，济南8月份新建住宅价格指数环比跌幅0.3%，不仅终止了五连涨，还是年内最大一次跌幅。

而二手房方面，济南二手房价格从2015年的5月份到去年12月份，有长达18个月的环比上涨（其余2个月环比持平），今年1月份二手房环比价格首次出现下跌，之后连续5个月上涨后，7月份首次出现环比下跌，8月继续下降，而且降幅扩大到0.6%。两年多的时间以来，新房、二手房价格首次出现齐降，也再一次印证楼市房价涨幅放缓趋势已经明确，持续半年的严格调控的效果有望继续影响。

土地供应  土拍政策不断跟进，年内仍有大批土地入市

房源的供需关系，房价的涨跌走势，除了楼市调控的作用影响外，土地供应也有着重要关系。在济南重启“限购”这一年间，济南的土地拍卖政策也在不断调整，在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权也首次在出让竞拍环节设定最高限价，此外开始竞基础设施及安置房，有的土地还需要开发商竞自持面积，都是在引导开发商理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

目前为止今年济南挂牌出让的土地宗数虽然远高于去年，但土地总面积却略低于去年。根据此前济南公布的今年用地供应计划来看，供应城镇住宅用地680.44公顷；计划供应商业服务用地166.03公顷，重点保障中央商务区、鹊山片区、万达文旅城等区域或项目的用地。相较之下，仅完成了全年计划的一半左右。虽然每年土地供应计划并不是一成不变，但就目前来看，接下来的3个月里，济南供地节奏将会加快，以缓解目前省城土地供求市场之渴。

如今济南“限购”刚满一年，其间政策不断收紧，每每有城市出台调控楼市便会引发“济南是否跟进”的讨论，而其中被视为仍有政策调整空间的便是土地拍卖政策。“419限购令出台后，济南相关政策已经比较完备。如果要跟进加码，除了对市场乱象的整治外，最有调整空间的就是如何降温土地拍卖热度。”业内人士分析，随着接下来几个月或有大批土地入市，土地市场的冷暖也将直接关系到省城房地产市场的变化。