济南二手房贷款不获批买卖双方宜及早协商

 今年初，太原市民田先生通过中介看上了太原市十二院城小区的一套住房，经过协商得知，该房再过二十余天即可满两年免收税费的政策。为享受优惠，田先生预先交付定金，并和房主签订了合同，待房屋满两年后再行过户。后因为贷款原因，双方在约定时间未办成过户，如今房主以违约为由，要求田先生支付4万元违约金。
    为了解此事，记者第一时间约见了田先生。“年前，为了让孩子上学落户，我在昊升地产和平南路店的推荐下看了一套十二院城的房子。看完很合心意，就预付给房主1万元定金和中介一万余元的中介费，然后委托中介办理贷款准备过户。”田先生说，他交款不久，与中介的人一同来到房管局了解过户情况，得知该房再有二十余天产权就满两年，可以省下一笔4万多元的营业税。为了享受这个优惠，田先生与房主签订了补充合同，并支付了房主两月房租等待过户。
    按照补充合同，到4月30日前田先生和房主必须配合中介过户，并约定了房主未收到尾款，房主有权终止合同收回房屋等条款。可约定到期时，却因贷款未通过审核，致使这套房子无法过户。房主以此为由，要收取田先生4万元违约金，否则不予退还首付和定金。“我去银行咨询了客户经理，他们说3月26日银行就因为缺少资料通知中介进行补充，可中介明知此事，不补充资料也不中止和延长合同，造成这种情况的出现。”田先生说。
    为印证田先生的说法，记者陪同他一同来到了昊升地产和平南路店。“5月的时候要办这事，当时房主不在，到了6、7月份的时候，他（田先生）又不在，这才一直拖着没有处理。”昊升地产和平南路店的负责人称，合同中有免责协议，贷款没办下来该合同就应属于无效。
    那么日期到后，为何没有及时中止合同呢？负责人称，因为大家都想继续把这个交易完成，出现这种情况，应该和房主协调。
    那此事到底该如何处理？记者也咨询了律师，“合同中约定中很明确，合同中的违约金是指甲乙双方必须配合过户完成过户流程，即房屋买卖进行到双方需到房管局办理过户时一方不配合进行过户流程，致使过户无法完成，才可收取这项违约金。就此事而言，双方还未到此项步骤，过户未完成是因为银行贷款未批导致房屋过户无法进行，所以房主收取这项违约金是违反合同约定的。”山西允哲律师事务所的律师称。
    那房主拒绝协调处理，田先生又该如何处理？“最便利的方式，就是起诉至人民法院。不过就如今的情况，双方如都抱有交易的诚意，愿意继续进行交易等待贷款办理，如果贷款办不下来，买方向房主索要首付款对方又拒绝不给，买房就可向房主索要资金占用损失。”山西允哲律师事务所的律师称。