济青争取试点集体建设用地建租赁房

十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。日前，山东省政府办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称意见)，从供给主体、租房落户、子女入学、房屋改建等方面鼓励发展住房租赁市场。

●关键词·政策支持

各地应每年调整租房提取额度

【干货】 支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。住房公积金管理部门要根据当地经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。

【解读】 记者从市住房公积金管理中心了解到，租房提取公积金须连续足额缴纳3个月是执行住建部相关政策，济南职工和配偶每年可提一次，租赁商品房提取的，每人每次提取不超7200元，夫妻两人合计1.44万;租赁公共租赁住房提取的，提取额度合计不超过实际房租支出金额。此外，我省对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收**政策。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。

●关键词·供给主体

年底前公布住房租赁企业名单

【干货】 意见鼓励发展国有、民营的机构化、规模化、专业化住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。各地要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。2017年年底前，每市将公布1-2家住房租赁国有重点企业名单;到2020年，全省将培育100家省级住房租赁示范企业。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

【解读】 业内人士认为“多主体供给、多渠道保障”将有助于壮大住房租赁市场，构建多层次住房体系。合富辉煌山东公司副总经理许传明说，让全体人民住有所居，光靠政府解决不现实，像杭州等集体用地建租赁房试点城市，村镇集体通过引入市场力量开发运营，既解决了资金又增加了市场供应量。多元化主体目前看是房地产国有企业为先导和主干，广泛吸引民营开发，房地产经纪公司等参与。

●关键词·发展公租房

新就业大学生和外来工纳入保障

【干货】 意见要求各地要把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工(包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员)和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房保障水平。

各地要统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的大中城市，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投 资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长的市、县(市、区)，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。

【解读】 明确公租房保障对象，主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。灵活确定公租房保障方式，实物配租与租赁补贴并举。提高公租房运营保障能力，鼓励各地政府将公租房委托住房租赁企业运营管理。

●关键词·增加房源

商业办公用房可改建为租赁住房

【干货】 存量方面，鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公 寓等，用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计规范改造、审批合格后出租。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地。

增量方面，各地可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。各地应结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。济南、青岛等人口净流入的大中城市要积极争取开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

【解读】 从外地租赁新政来看，不约而同地提出在土地招拍挂环节自持租赁面积要求。“我们已在研究储备政策，但还未进入实施阶段。”市国土部门有关人士称，增加自持租赁面积作为调控储备政策，要看市场情况，近期不一定能推。国土、建设部门正联合研究土拍“限房价竞地价”，视调控情况将该政策纳入招拍挂环节。目前，已有北京等13个城市确定为利用集体用地建设租赁住房试点。此番山东提出济青争取加入试点，租赁住房等项目将获得快速审批通道，土地成本将大幅降低，对平抑未来租金价格、房价将产生重大影响。

●关键词·租房权利

合同期限内不得单方面提高租金

【干货】 意见提出，合法稳定就业、租房居住的外地人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料，申领居住证或申请落户，享受义务教育、医疗等基本公共服务。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

【解读】 明明在租房合同期内，有的房子因为经过集中供暖改造，房东就单方面提高租金，租房者只能被动接受。如今我省将制定并推行《山东省住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。这有利于保持相对稳定的租赁关系，维护各方尤其是租房者的合法权益。

●关键词·租赁监管

建设统一的租赁交易服务平台

【干货】 建设政府住房租赁交易服务平台，所需费用列入地方财政预算。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益;开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理，实施租房租赁信用管理;加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

【解读】 据省住建厅有关人士介绍，规范租赁市场主体行为，要鼓励各市结合当地实际加快立法;严格合同备案，住租赁合同登记备案作为享受住房租赁**政策的必要条件;建立多部门协作配合的工作机制，推进部门间信息共享。