二手房买卖中应注意的事项都有哪些？

随着城镇化发展加快和人员流动的加速，二手房买卖在不断增长。很多买房人用尽一生积蓄或举巨额债务来购买房屋，在对二手房买卖存在的风险缺乏预见和判断的情况下，很容易导致被骗后倾家荡产。小编对二手房买卖中应注意的事项列举出来，希望能够对购买房屋起到一定的风险预防作用。

一、核实产权是否清晰

出售方必须是房屋的所有人，并且已办理房屋权属登记。通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误。

核实出售方身份是首要，二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题，所以买二手房的一定要核实与你交易的对方的身份。

最简单的一个办法是到房产交易中心查询一下房屋的权属情况，如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以和对方到公安局核查人口信息，以便核实卖房人的身份。

二、核实清楚房屋基本状况

在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况，有无共有人、有无抵押、有无出租等情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。

三、明确交易程序

二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。

这几个步骤需要注意：

1、保留好交易的证据，过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户。

2、如果出售方有抵押贷款，那么出售方必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户。在这种情况下，出售方一般会要求购买方先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果购买方将首付交给出售方后，出售方就有可能未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用。作为购房者，应当要求出售方自行解决贷款问题或找担保公司解决。

3、在交房时要查看清楚对方是否缴清了水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用。

四、违约责任要明确，要有力度

买卖双方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

实践中，小额的定金处罚约定或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。

当房价波动，有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，或以其他理由主动违约要求买方退房。所以建议约定双倍返还已付款并赔偿损失的违约条款，来增加出售方违约的成本，打消其任意违约的念头。

五、出售方的户口一定要迁出

迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类纠纷由于不适合强制执行，目前法院现在还不受理这类案件。

因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。购买方最好去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。

如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。购买学校附近房为子女上学上户口的购房者更应当注意，否则失去了购房的意义。

六、贷款风险的把握

在购买方贷款买房的情况下，合同约定“首付＋贷款”只是表明出售方许可购买方通过贷款的方式来付款，所以如果是由于购买方自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由购买方自己来负。

但是为了规避类似的风险，购买方在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉出售方，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不能提供贷款则合同解除。

七、通过中介购买房屋注意事项

除了适用以上条款外，要有自己对中介机构最起码的判断能力，签订合同前要了解中介机构的履约诚信力。最好委托律师代为办理，可以做到对风险预防的最大化。

一定不要相信中介机构违反法律法规的承诺，例如不符合买卖条件的房屋，他们可以通过关系办理，不符合贷款条件的房屋他们可以找关系办理，等等类似的承诺，并以此为由收取保证金、定金、首付款等行为，应当坚决拒绝。