济南二手房交易税费手册 买卖/赠与/继承/析产全知道

在二手房交易中，除定金、房款、中介费（通过中介买房）涉及到钱之外，交易税费也涉及到钱，而且是国家明文规定要征收。说到二手房交易可以分为四类，分别为买卖、赠与、继承、析产。

一．买卖

1、交易税费

①增值税

出售购买时间不足2年的住宅按照网签价的5.6%征收增值税，出售购买时间超过2年的住宅免征增值税。

另注：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要征收增值税。不过2年按照网签价的5.6%征收增值税，过2年按照买卖前后差额的5.6%征收增值税。

②个人所得税

出售不满5年或非家庭唯一住宅的住房时，按照网签价的1%征收个人所得税。出售非住宅类必须缴纳个人所得税，按照出售前后差额的20%征收个人所得税。

另注：税务局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭住宅的依据，要求卖方提供家庭房查证明，房查证明出具房屋套数包括虽然产权证没有下发但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅）。

另注：如果所售房产是非住宅类则不管什么情况都要缴纳个人所得税。增值税若按照差额5.6%缴纳，个人所得税也必须按照差额的20%缴纳。

③印花税

买卖双方各0.05%，对个人买卖住宅免征印花税。

④契税

首套房住宅：不足90平（包含90平），按照网签价的1%征收契税，90平以上按照网签价的1.5%征收契税。

二套房住宅：不足90平（包含90平），按照网签价的1%征收契税，90平以上按照网签价的2%征收契税。

另注：首套房和二套房以区来划分，比如在历下区买了套住宅，到天桥区再买还是属于首套房。非住宅类则按照网签价的3%征收契税，不分面积。

⑤土地增值税

住宅免征，非住宅按照累进差额税率征收。

⑥测绘费

房改房为200元（75平以下），300元（75平-144平），400元（144平以上），非房改房为1.36元/平。

另注：房改房必须测绘。

⑦二手房交易手续费

住宅4元/平，非住宅10元/平，双方共同承担。

⑧登记费（工本费）

住宅80元，非住宅550元。

⑨评估费

100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

⑩土地出让金

只针对从划拨到出让土地性质的住房，比如房改房，按照网签价的1%征收。

住宅交易税费

非住宅交易税费

2、所需材料

①卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、卖方家庭房查证明，买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。

②房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份签字盖章。

另注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户。

二、赠与过户

1、交易税费

直系亲属赠与（即直系亲属之间或监护人和被监护人之间）：免征增值税和个人所得税，但是要先经过公证处公证，但是契税要按照3%征收。

非直系亲属赠与：按受益分段收取公证费，满2年免征增值税，不满2年按网签价的5.6%征收增值税；按照网签价的20%征收个人所得税；按照网签价的3%征收契税。

赠与交易税费

2、所需材料

①公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套。

②房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

备注：目前济南市房产赠与公证手续不强制，双方可以在房管局直接办理赠与，不需要公证书也可赠与。

三、继承

1、交易税费

公证费

按照收益额分段收取。

另注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税。

2、所需材料

①公证处需要：原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。

②房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。

另注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。公证处也会做一定的社会调查，以确认合法性。

继承权的确认首先看遗嘱，如没有遗嘱则按照顺序人继承，当没有顺序人时则可以第二顺序人继承。顺序人是配偶、子女和父母，而且权利是同等的。

四、析产

析产又称财产分割，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的比例，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。不需要缴纳增值税、个税、契税等。