租房纠纷如何解决？客厅能否出租？

2017年7月17日，住建部批准武汉等12个城市为全国培育和发展住房租赁市场试点城市。近期，武汉市在现有政策的基础上，进一步加大住房租赁试点工作支持力度，出台了一揽子培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策。比如出台了住房租赁试点50条扶持政策，关于这些政策，很多人还存有一些疑惑，来看看下面的解答。

（一）集体土地能否建设租赁住房？

市房管局：按照国家规定，武汉市正在制订集体建设用地建设租赁住房试点方案，建立集体建设用地建设租赁住房规划、审批、供应、登记、监管等机制，相关政策和工作流程待国家批准。

（二）企业有闲置土地，能否建设租赁住房？

市房管局：在符合城市规划和相关规定的前提下，企业可以利用自有住宅用地，自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。

（三）成套住房的客厅能否出租居住？

市房管局：允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，但入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。

（四）物业服务企业能否从事住房租赁业务？

市房管局：物业服务企业可以设立子公司，开展住房租赁业务。规模超过100套的，可享受武汉市住房租赁试点企业优惠政策。

（五）住房租赁合同是否必须备案？备案后承租人可享受哪些基本公共服务？

市房管局：按照规定，住房租赁合同应该办理备案或信息采集手续。办理备案或信息采集手续后，承租人可按照《武汉市积分入户管理办法（试行）》（武政规〔2017〕23号）有关规定，申请办理落户手续。或者申领居住证后，按照《武汉市居住证服务与管理暂行办法》（市人民政府令第277号）等有关规定享受我市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。其中持有武汉市居住证、就业证明（或经营许可证）的流动人口承租人的随迁子女，可在居住地所在区申请接受义务教育，由区教育局统筹安排入学，与本市户籍子女一样发放《义务教育入学通知书》。

（六）申请人可以提取多少公积金用于支付房租？

市房管局：提取公积金支付商品住房房租的，提取额度根据武汉地区住房租金水平每三年调整一次。其中2015年——2017年已婚职工家庭每年可提取个人账户内住房公积金24000元，未婚职工每年可提取个人账户内住房公积金12000元。

（七）住房租赁企业可享受哪些税收优惠政策？

市房管局：

一是增值税

对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算缴纳增值税；对属于单位和个体工商户的小规模纳税人出租不动产，按照5％的征收率计算缴纳增值税；对小规模纳税人出租不动产（含住房）月收入不超过3万元的，在2017年底之前可按照有关规定免征增值税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，一般纳税人适用6％的增值税税率，小规模纳税人按照3％的征收率缴纳增值税。

二是企业所得税

对自2017年1月1日至2019年12月31日，年应纳税所得额低于50万元（含50万元）的小型微利企业，其所得减按50％计入应纳税所得额，按照20％的税率缴纳企业所得税。对自2016年1月1日至2018年12月31日，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

三是房产税

对企事业单位、社会团体以及其他组织按照市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的征收率征收房产税。

（八）金融机构对住房租赁企业有哪些金融支持政策？

市房管局：目前，各大银行正在制订相关支持租赁市场发展的金融产品。建设银行湖北省分行已出台5类金融支持产品。

1、住房租赁支持贷款

用于在自持用地、租赁用地、其他商品房用地等国有建设用地以及集体建设用地上新建房屋用于住房租赁业务的融资需求。贷款金额最高可达总投资的80％，贷款期限最长可到25年。

2、住房租赁购买贷款

用于满足借款人购买房屋用于住房租赁的融资需求。贷款金额最高可达总购房款的80％，贷款期限最长可到25年。

3、住房租赁抵押贷款

借款人以自持的租赁住房进行抵押融资，用于住房租赁经营期间改造、装修等资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求。贷款期限最长可到25年。

4、住房租赁应收账款质押贷款

借款人不具有租赁住房所有权或因法律法规规定不能提供抵押的，以住房租赁业务应收账款进行质押融资，用于住房租赁经营期间改造、装修等资金需求以及借款人统筹安排的其他合法资金需求。贷款期限最长可到25年。

5、住房租赁经营贷款

是用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务日常运营维护等经营周转用途的融资。贷款最长期限可达8年。

（九）住房租赁承租个人可以享受哪些金融支持政策？

市房管局：相关金融机构正在制订承租人金融支持政策，建设银行已出台相关支持产品。针对不同住房租金、期限的租赁交易，提供差别化、快速便捷的嵌入式的贷款融资服务。对租约稳定、租金额度较大的承租人提供长期限、大额度的租赁住房贷款；对短租约、小金额的承租人，提供小额授信、支用灵活的租赁住房贷款。

（十）住房租赁纠纷如何解决？

市房管局：既可以通过街道、社区基层调解组织调解，也可以申请仲裁或提起民事诉讼，通过司法途径解决。