2018年济南房地产市场排行榜解读

数据来源：济南市房地产信息系统、市场调研

数据采集类型：商品房、商品住宅

1.商品房：住宅、别墅、商务公 寓、商务办公、商业、储藏室、车位等所有物业类型；

2.商品住宅：住宅、别墅；

数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清、章丘、济阳，不包括平阴、商河。

研发合作机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心

特别说明：

1.对于目前市场中合作开发的项目，销售业绩计入销售操盘的企业；

2.本次排行榜的销售金额不包含部分企业拆分的装修价格。

解析一  房地产市场实现平稳回调

2018年济南房地产市场在持续推进调控政策落实、强化市场管控的情况下，住宅市场成交量较去年有一定程度下滑，价格同比增速放缓，去化周期回归合理区间，房地产市场实现平稳回调。

2018年济南共成交商品房1751.74亿、200709套、1467.85万㎡；成交商品住宅1216亿、76426套、935.36万㎡，均价13003元/㎡。

从济南新建商品住宅可售存量来看，库存量正在逐渐增加，去化周期回调趋势明显，基本回归可控的合理区间。截至2018年12月底，济南市区新建商品住宅可售存量约800万㎡，去化周期约为10个月，可售存量较2017年末增加了约300万㎡，去化周期增加了3.5个月。

解析二 改善型需求继续稳定增长

2018年商品住宅套均面积122.39㎡。120-160㎡户型面积段成交套数占总成交套数比例为39.05%，较2017年提高2.4%，改善型需求继续稳定增长；100㎡以下户型面积段成交套数占总成交套数比例为20.76%，较2017年下降4.77%； 

解析三 TOP20企业全年业绩平均增长超过30%，但下半年增速放缓

2018年TOP20企业业绩规模实现了进一步增长，同比增幅超过30%。但自2018年下半年以来，持续调控和市场观望的叠加效应显现，预期不断下滑，企业业绩增速也开始放缓，在“金九银十”这种传统的营销节点企业的去化表现也没有达到预期水平。

解析四 开发企业商品房销售金额和销售面 积进榜门槛较同期有大幅上升

TOP10企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为50.51亿、35.16万㎡，较2017年分别上升了16.01亿、4.08万㎡；TOP20企业销售金额和销售面积进榜门槛分别为24.04亿、21.48万㎡，较2017年分别上涨了9亿、6.72万㎡；TOP30金额和面积进榜门槛分别为13.71亿、12.76万㎡，较2017年分别上涨了2.2亿、0.71万㎡；TOP50金额进榜门槛为7.91亿，较2017年分别上涨了1.71亿、面积进榜门槛为5.48万㎡，较2017年下降了1.42万㎡。

解析五 市场集中度继续提升，TOP10集中度已近50%，较2017年提升3.73个百分点。

2018年商品房成交金额TOP10企业共成交824.23亿，占全市成交比例47.05%，较2017年提升3.73个百分点；TOP20企业共成交1138.86亿，占全市成交比例65.01%，较2017年提升5.86个百分点；TOP30企业共成交1309.39亿，占全市成交比例74.75%，较2017年提升6.65个百分点；TOP50家企业共成交1522.3亿，占全市成交比例86.9%，较2017年提升6.9个百分点。

但从各梯次来看，TOP10集中度增速最快，增长3.73个百分点；TOP11-20占比增长2.13个百分点；而TOP20-30和TOP30-50则分别增长0.78和0.24个百分点。

解析六 强者恒强，百亿量级企业数量增加，融创稳居榜首，龙湖跻身百亿行列。

TOP10企业分化加剧，市场竞争激烈

融创通过收并购优势，以销售额149.56亿，超出第二名30亿的成绩稳居榜首。绿地山东、中海、龙湖商品房销售额均达百亿量级，百亿企业数量由2017年的2家增至4家。其中，龙湖近两年业绩增速较快，名次从2016年的33位提升至2018年的第4位，迈入百亿行列。 

但今年的TOP10中，企业的梯队分布出现了明显变化。由2017年的50亿以上每10亿档次有两家企业；50亿以下有5家企业的倒T型变为百亿企业4家，50亿企业4家，60-80亿企业两家的沙漏型格局，企业格局分化明显，竞争日趋激烈。

解析七 企业土地储备能力差异较大，TOP10企业未来2-3年仍是市场主力

近两年调控效果显现，市场观望情绪浓厚，企业拿地愈加谨慎，TOP30的企业地销比为0.75，但不同梯次间企业的土地储备能力差异较大。TOP10企业地销比高达1.06，企业的综合实力和土地储备能力较强。TOP11-20企业的地销比为0.49，TOP21-30企业的地销比为0.28，一方面说明这部分企业的土地储备能力较前十企业存在一定差异，另一方面也说明在当前情况下，企业的拿地策略也愈加稳健和谨慎。

TOP30的企业中，2018年拿地的企业有13家，其中TOP10企业中有5家，预计建筑面积为671.8万㎡；TOP11-20中有6家，预计建筑面积126.7万㎡；TOP21-30中有两家，预计建筑面积66.7万㎡。TOP10企业土地储备充足对市场供应的稳定性有一定帮助，11-30名的企业应该适增加土地储备，强化企业的市场竞争力。

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