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“楼市新政”满月 “金九银十”热度或将持续

2023-10-04 22:19:02 来源: 新华网

[ 摘要 ]近期,随着央行、住建部等部门关于房地产政策的指导意见出台,各地纷纷推出了降首付和利率、“认房不认贷”、取消限购等“楼市新政”,为楼市“金九银十”注入了活力。

近期,随着央行、住建部等部门关于房地产政策的指导意见出台,各地纷纷推出了降首付和利率、“认房不认贷”、取消限购等“楼市新政”,为楼市“金九银十”注入了活力。业内人士认为,核心一二线城市房地产市场活跃度或将持续一段时间,但未来政策效果可能出现分化。

政策效果显著 市场迅速升温

8月底,央行、住建部等部门出台了房地产政策的指导意见,各地于9月初纷纷推出了“楼市新政”。伴随着信贷政策放宽,一线城市明确“认房不认贷”,二线城市纷纷取消限购,各大房企也纷纷推出优惠活动。如今,政策满月,市场效果已经显现。

中指研究院统计数据显示,新房方面,9月,重点100城新建商品住宅销售面积环比增长超10%,但同比仍下降约20%,其中一线城市销售面积环比增长约30%,利好政策对于核心一二线城市带动效果较为明显;二手房方面,重点11城二手房市场9月在政策带动及低基数下成交套数同比转增,9月前四周,重点11城二手房成交套数环比增长7.8%,同比增长25.6%,9月中下旬二手房市场活跃度逐渐回升。

价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,9月,百城新建住宅平均价格为16184元/平方米,环比由跌转涨,涨幅为0.05%,同比跌幅收窄至0.10%。9月,房企加快推盘节奏,受部分城市优质改善项目入市带动,百城新建住宅价格有所企稳。百城二手住宅平均价格为15556元/平方米,环比下跌0.44%,跌幅较8月扩大0.06个百分点,已连续17个月环比下跌;同比跌幅扩大至2.59%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从一线城市的市场成交热度看,北京最高,上海其次,新政策对广州、深圳影响不大。

作为二线核心城市之一的天津,此次除了落实国家有关政策外,重点将限购区域调整为“市内六区”,市场反应迅速,成交量大幅提升。贝壳天津站提供的数据显示,9月,贝壳天津站新房成交2091套,环比增长39.2%;二手房成交4686套,环比增长44.8%。

中指研究院天津公司研究副总监田文刚认为,相较于同类城市,天津的政策体现了创新特点,对于修复市场情绪、预期将起到积极的作用。随着政策的逐步优化落地,在多方合力的组合拳效应下,市场企稳恢复可期。

热度或将延续 效果已有分化

业内人士认为,房地产放松政策逐步落地,带动置业意愿提升,但受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响,新政策对不同城市的影响差异较大。

中指研究院市场研究总监陈文静预计,本次政策对市场的带动程度将表现为:核心一二线>普通二线>三四线。同时,考虑到换房客户置换房产需要一个过程,新政精准释放的需求传导到实际销售仍需时间。

陈文静说,短期来看,预计核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间,持续时间将好于普通二线及三四线城市,一方面,核心一二线城市人口规模、居民购买力等基本面更强,对住房需求的支撑度高;另一方面,政策仍有优化空间、二手房活跃度提升、房价预期趋稳等因素,也将对核心城市的房地产市场形成有利带动。

政策效果的延续性也有所分化。张大伟说,部分城市的“楼市新政”效果延续性已有所减弱。以北京为例,9月上半月二手房网签数据大幅增长,下半月已恢复至8月份水平。

天津一位置业顾问告诉记者,带看量和成交量高峰延续到了国庆中秋假期,总体看“金九银十”的热度或将持续。他认为,这可能与天津市内六区和非市区“互不认”政策有关,导致环城四区的新房需求和市内六区的二手学区房需求被同时“点燃”。

然而,成交量的上涨并未带动价格同步回升。中国房地产指数系统百城价格指数显示,百城二手住宅平均价格为15556元/平方米,环比下跌0.44%,跌幅较8月扩大0.06个百分点,已连续17个月环比下跌;同比跌幅扩大至2.59%。从涨跌城市数量看,9月,百城新建住宅价格环比下跌城市数量降至30个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量则增至99个,已连续4个月超90城。“目前来看,二手房价普跌态势仍未改变。”陈文静说。

市场回归理性 仍需精准施策

业内人士普遍认为,房地产市场正在回归理性,逐步放松限制政策是大势所趋,短期内因城施策仍是主流。

南开大学中国式现代化发展研究院高级研究员薄文广说,如今经济发展基本面、人口增长趋势、房地产投资信心等因素较前些年已发生重大变化,这对全国多数城市房价的上涨预期形成了抑制作用,因此“大水漫灌”式政策已不再适用,而应精准施策支持刚性和改善性住房需求。

陈文静表示,从需求端来看,当前购房者对未来收入预期、房价上涨预期仍无明显改善,购房观望情绪较重,若后续核心城市配套政策跟进不及时,或导致市场活跃度再次回落;从供给端来看,受市场销售恢复较为缓慢、部分企业融资不畅等因素影响,房企资金面仍承压,企业经营遇到困难,风险暴露或进一步影响购房者置业意愿。因此当前房地产市场需要供需两端政策协同发力,更好地促进市场信心修复。

“若短期政策优化到位,同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地,预计2024上半年市场迎来筑底。”陈文静说。

田文刚认为,后期根据各城市场变化,进一步调整限购区域、精准购房补贴、降低二套首付比例等依旧是政策工具箱中的可选项,同时在二手房交易环节进一步降低交易税费,联动一二手房市场协同发力,降低居民购房门槛和购房成本。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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