济南不动产处置“带封过户”模式效果显著

近日，在济南市政府新闻办举办的新闻发布会上，针对济南法院“带封过户(融资)”工作相关情况，济南市中级人民法院党组成员、副院长张生介绍：2024年以来，济南法院紧紧围绕“公正与效率”工作主题，坚持聚力攻坚提高办案质效，截至10月底全市法院共受理执行实施案件73350件，执结60914件，执行到位161.4亿元，其间，坚持善意文明理念完善司法为民举措，全国首创不动产处置“带封过户”新模式。

执行程序中，传统的财产处置方式是通过司法拍卖的形式对财产进行处置，一般需经过财产调查、评估、公告、一拍、二拍、变卖、过户、腾退等流程，处置周期长、程序繁琐、费用高、价值不确定性大、交付对抗性强。债务人自行处置财产，充分尊重当事人的财产处置意愿，可以有效实现财产价值，更加及时高效地兑现胜诉当事人权益。但是，不动产带有查封，市场受众对债务人缺乏信心，潜在买受人有限，自行处置成交率低。

“带封过户”是指在公证机构参与下，不经法院司法拍卖程序，由债务人自行出售查封财产，实现不动产在查封情况下办理买卖合同网签备案、不动产转移登记等手续，最终通过出售财产所得款项实现债务清偿。“带封融资”是指在公证机构参与下，允许债务人以查封财产自行办理抵押融资业务，实现不动产在查封情况下办理抵押登记，最终通过抵押融资所得款项实现债务清偿。

为推动“带封过户(融资)”模式落地见效，济南中院联合不动产登记中心、公证机构等部门多次召开研讨会，邀请专家学者对“带封过户”模式进行理论论证，创新公证机构参与执行调解机制、交易资金提存模式、带封登记交易机制以及查封不动产按揭贷款机制。多部门联合出台指导意见，建立“带封过户”制度流程。

选取济南辖区案件量最大、法拍数量最多的历下法院作为试点法院，筛选被执行人有自行处置意愿的案件，引入公证调解、公证代办、公证提存机制，对接不动产登记机构进行“先过户再解封”，实现零风险“带封过户”。

在总结经验的基础上，推动“带封过户”模式从执行阶段向诉前诉中阶段、从民事执行案件向刑事涉财产执行案件、从单一查封案件向多轮查封案件、从二手房向新建商品房、从“带封过户”向“带封融资”扩展。

截至2024年10月30日，全市辖区12家法院采用“带封过户”模式成功处置房产110套、房屋建筑面积约12000平方米，成交金额达2.1亿元。