房地产库存三大指标实质性好转

12月9日中央政治局重磅发声，对房地产表述从9·26的“止跌回稳”变成了“稳住楼市”。

目前来看，整体市场仍处于“止跌回稳”阶段，已有不少城市“止跌”，如核心一二线城市，部分核心城市市场热度有望稳中有增，但仍有部分城市成交实难有明显起色。整体市场分化明显。

11月底，住房和城乡建设部曾表示：“10月以来全国房地产市场呈现出‘三个首次’重大转变，房地产市场止跌回稳态势进一步稳固。全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长；房地产市场“银十”超“金九”为近17年来首次。”

在整体行业下行压力下，中央部委及地方主管部门作出了及时有效的宏观调整。2024年，在一系列政策组合拳推动下，库存指标上升速度明显趋缓，三大核心指标迎来实质性好转：广义库存面积在2024年由升转降、未开工面积在2024年停止增长、开工后未售面积持续下降。

2024年已成为行业正式步入去库存的关键一年，预计2025年下半年完成短期预期调整。

2024年在一系列政策利好推动下，克而瑞研究中心根据国家统计局数据推算，发现目前多项库存相关指标出现好转，广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标均出现标志性好转。

首先是广义库存面积在2024年由升转降，年末库存规模同比下降1%。在历经了2022-2024年每年土地成交二成左右的降幅之后，行业供需关系终于迎来了首次实质上的指标逆转。

其次是潜在库存方面，未开工面积在2024年停止增长，维持在53亿平方米的规模不变。“控增量”与“保交楼”在2024年得到了有效执行，从全国层面的统计数据来看，闲置土地规模不再继续增长。

中短期库存方面，开工后未售面积持续下降，这一指标接近于业内常说的狭义库存，2024年末较2021年末下降5%。进一步扣除竣工未售面积后，在已开工的房地产项目中，2024年末的未售库存面积大约为67亿平方米，较2021年下降9%，近三年复合平均降速为3.2%。

当前行业广义库存规模超120亿平方米。在全国商品房销售面积较峰值下降近半的时代背景之下，库存风险仍将是在中长期内持续面临的重大挑战。

从去化压力发展趋势来看，虽然2021年以来中期库存规模已经连年下滑，但是由于新房市场成交规模快速缩量，中期消化周期仍在持续快速攀升，至2024年末已经上升至7年左右，较2021年增长63%。

消化周期的快速攀高，极大影响了近三年的行业预期变化，投资积极性明显下降，国家统计局数据显示2024年1-10月，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%，降幅较前三季度扩大0.2个百分点。

若后期商品房成交能够在10亿㎡的规模低位维稳，且中期库存规模能够保持近几年的压降趋势，平均每年库存规模下降3亿㎡左右，中性预计经过8年时间调整，2032年消化周期可降至4年左右，与2014-2021年间的高位相若，足以稳定行业发展预期。

进一步细分到商品住宅市场来看，根据统计局月度同比数据测算，2024年全年新房成交规模或将降至7.5亿㎡左右。

而从克而瑞研究中心各类测算模型结果来看，目前的成交规模数据均已跌破了现阶段住宅需求规模的保守底部，这就意味着近年来大量居民推迟了原有的自住购房节奏。

首先是从增量需求逻辑来看，增量市场的估算总量=城镇增量人口住房需求+居民住房改善需求+旧改-租赁（克而瑞研究中心2023年模型）。

这一数据估算结果我国年均新房增量需求大约在8.8亿㎡左右。

然后是从购房能力逻辑来看，估算总量=城镇人口有能力购房需求*一手房成交占比（克而瑞研究中心2024年模型）。

这一数据估算结果年均期望新房成交规模大约在8.7亿㎡左右。

即便展望长期市场发展，当国内城镇化率达到70%，人均住房面积达到48㎡的较高水平之时，届时中国城镇住房存量将达到470亿㎡，按80年的建筑平均寿命保守计算，每年自然更替需求即可达到7亿㎡左右。

由此可见，无论是增量需求估算总量、购房能力估算总量，还是从城镇化发展角度来看，当前7.5亿㎡左右的成交规模也已经接近了行业底部。

结合2024年四季度以来市场发展趋势来看，市场已经出现了众多较为明确的企稳信号。

如2024年下半年以来典型城市一手房成交占比迎来回升，由8月的35%提升至10月的43%；如2024年年末典型城市开盘去化率接近四成，较三季度提升了12个百分点，其中成都、长沙、无锡、郑州、上海等开盘去化率均在五成以上；又如2024年11月，土地市场平均溢价率突破6%，创下年内新高，月内上海、北京、杭州等地均有高溢价地块拍出，投资信心开始回升。

再加之新房成交规模同比的止跌回正，当前的新房市场正在逐步走出低谷。若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面趋稳止跌。届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。

2024年9月26日至今，整体市场逐步回暖，从行业周期看，市场仍在去产能去库存，但在探底过程中已出现止跌回稳的信号。

目前广义库存面积、潜在库存、中期库存等指标均在2024年出现标志性好转。

值得注意的是，市场的下行探底反而激发了产品力的提升，我们已经从量变迈向了质变。对于房企而言，保持新房市场的份额，并逐步收复在部分城市失去的市场份额，特别是在刚需市场，同时在高端和豪宅市场中继续保持领先地位，将是未来发展的重要方向。